יתרונות וחסרונות של קואופרטיב חיסכון בדיור ואיזה ארגון הוא? אגודות דיור-בינוי וחיסכון.

חיזוק השליטה הממלכתית על מפתחים וכניסת התיקונים ל-214-FZ מה-1 ביולי ישנו בהכרח את עבודתן של חברות פיתוח עם פורטפוליו קטן של אובייקטים. לטענת מומחים, לא כולם יוכלו לעמוד בחקיקה המתוחזקת וכתוצאה מכך הם יצטרכו ללמוד איך לעבוד בצורה חדשה, או לעזוב את השוק. אפשרויות, למעשה, למפתחים יהיו מעט. ניתן יהיה להקים מבני מגורים ולמכור בהם דירות במסגרת הסכמי רכישה/מכר מקדימים (PDKP) ובתכניות קואופרטיב הדיור (קואופרטיב דיור ובינוי) ו-ZhNK (קואופרטיב חיסכון בדיור). שכן החקיקה עדיין מאפשרת למשוך באמצעותם כספים בבנייה. על אילו הזדמנויות נפתחות לרוכשי מבנים חדשים הכניסה אליהם שיתופי דיור, ואיזה סיכונים הם יצטרכו לקחת בחשבון, גילה האתר ממומחים.

נשכח היטב ישן

עד לאחרונה, נראה היה ש-ZhNK ו-ZhSK נשארו בעבר הרחוק, בכל מקרה, לאחר 2015, בבירה ובאזור, כמעט ולא היו תוכניות כאלה ליישום מבנים חדשים. זה היה אז שהמדינה סיבסדה את שיעור המשכנתא עד 12%, והמפתחים של אזור מוסקבה עברו באופן מסיבי למכירות במסגרת הסכמי השתתפות בהון (DDU). נראה היה שעידן הקואופרטיבים הדיור הגיע לסיומו ההגיוני, ורק שערוריות עם בעלי הון שולל הזכירו את קיומם של קואופרטיבים לדיור: תיקים פליליים באורנבורג (ZHNK Cossack Outpost, מעילה של 35 מיליון רובל), ברנאול (ZHNK " נאש דום", 26 מיליון רובל), היסטוריה בפרימוריה (ZHNK Primorsky ו- ZHSK Solnechnaya Dolina) וכו'.

אף על פי כן, על פי הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית, השולט על פעילותן של קואופרטיבים לדיור, ישנם 90 קואופרטיבים לדיור במרשם. במציאות, ישנם כ-60 ארגונים עובדים יציבים, שכן 20 ZhNK כבר חוסלו, וכעשרה נמצאים במצב שלפני פשיטת רגל. ניתן להסיק כי לכל הפחות, יזמים אזוריים לא סירבו לגייס כספים לבנייה באמצעות שיתופי דיור, ויתרה מכך, הם אף ממשיכים להוציא פרויקטים חדשים לשוק. כך למשל, בחודש מרץ הודיעה חברת Unistroy על השקת פרויקט רחב היקף באופה - מתחם המגורים של יער וינה, בו ניתן לרכוש דירה דרך ZhNK.

מומחים מאמינים כי בחודשים הקרובים מספר המפתחים הללו יגדל. "אני בטוח ש-ZhNK יתחיל לצמוח באופן פעיל אחרי 1 ביולי 2018. מכיוון שיזמים קטנים שבונים 3-4 בתים עד 120 דירות בממוצע לא יוכלו לעבוד לפי החוק הפדרלי-214. בהתחשב בכך שלא פיתחנו מימון פרויקטים בנקאי, וקשה לומר כמה זמן ייקח לממן את כל הפרויקטים", חוזה ויולטה באסינה, יו"ר הוועדה לשיתוף פעולה בין מפתחים ובעלי בתים של איגוד הבנאים הרוסי.

לדבריה, לאחר כניסת התיקונים ל-214-FZ, עסקים קטנים יהיו הראשונים לסבול, חברות כאלה ייאלצו לעזוב את השוק. אולי הם יחזיקו מעמד שנה או שנתיים, ישלימו את בנייתם ​​של מתקנים ישנים, ואז עסק כזה לא יוכל ליצור חדשים. לכן, מפתחים יצטרכו לחפש אפשרויות חלופיות, או להיכנס לסוג של תוכניות לא חוקיות. הוועדה מניחה שיזמים רבים יתחילו לעבוד במסגרת FZ-215 בתקופה הקרובה, ורואה חשוב ש"ינצלו הזדמנות זו בחוכמה", ואף יציעו לבטח את עסקי הבנייה.

"אם מפתחים יתחילו לקחת כסף שוב, לגנוב אותו ולעזוב, נקבל את אותה תמונה כמו תחת FZ-214 - לא תהיה להם הזדמנות לעבוד בשוק. כדי שזה לא יקרה, המצאנו מנגנון בדמות האגודה והקרן להגנת האזרחים, שבו היזם מעביר כסף", אומרת ויולטה בסינה. הכספים שיעביר היזם ישמשו ערבים להשלמת המתקן, במקרה שיתחילו לחברה לפתע בעיות כלכליות.

כמו כן, פותחו תקנים וכללים אחידים לעבודה בשוק. כמובן שהם מוכרזים בהתנדבות, ולא על פי חוק, אבל האגודה תביא מידע מובן לאנשים פרטיים: כאן יש מפתח, יש ZhNK, קרן, בנק, המדינה, שם הכל עובד ביחידה קונסורציום, וכאשר קונים בית במסגרת תכנית זו לא יהיו סיכונים לפרט כלל. אך יחד עם זאת, קיימת הבנה ברורה כי ישות משפטית הפועלת במסגרת תכנית זו תפעל לפי כללים אחידים ותהיה בשליטה מסוימת: במקרה זה, המפתחים יפקחו זה על זה. מכיוון שאם יזם אחד יתקל בקשיים, העמותה תממן זאת על מנת למשוך את הפרויקט ולמנוע הופעת בעלי מניות מרומים.

על היתרונות והחסרונות של ZhNK

היתרון הראשון והעיקרי של ZhNK הוא האפשרות לרכוש דיור ללא השתתפות במשכנתא. בקואופרטיב לחיסכון בדיור אפשר לקחת תשלומים של 1-5% לכל היותר בשנה, לא מבקשים דוחות הכנסה, לא דורשים שאדם היה בעבודה בשלושת עד שישה החודשים האחרונים ב- זמן הגשת הבקשה. בנוסף, אתה יכול להיות חבר ב-WNC בגיל 16.

כאשר אזרח קונה דירה בשוק המשני, הוא צובר 30% מהסכום בעצמו, ו-ZhNK משלם עבורו 70% מעלות הדירה. ואז זה כבר מחושב מה-ZhNK לפי תכנית מסוימת, תלוי באיזו תקופת צבירה והחזר אדם בוחר. במקרה של ZHNK ניתן לגוון את גובה התשלומים, מה שהופך אותו נוח לאדם, בניגוד למשל לגובה העמלה שהבנק קובע לפי שיקול דעתו. "אזרחים רבים שאין להם משכורת גבוהה או בעלי היסטוריית אשראי גרועה אינם יכולים להגיש בקשה לבנק לקבלת משכנתא - ולכן ה-ZhNK הוא באמת סיכוי טוב עבורם לרכוש דיור משלהם", מציינת ויולטה באסינה.

אם נשקול את התוכנית הזו מנקודת מבט של ערבויות בשוק המתעורר, אז ZhNK עובד על פי החוק הפדרלי מס' 215. מדובר בצורת התארגנות ללא מטרות רווח, שמטרתה לספק לאזרחים דיור. ZhNK יכולה להוציא את כספיו על רכישת דיור מוגמר, או על בניית דיור חדש. אם זה בנייה, אז הכספים שהועברו על ידי אנשים או סוכנויות ממשלתיות, ZHNK יכול להוציא רק 20%. שאר הכספים נמצאים בחשבון מיוחד עד להפעלת הדיור. הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית עוקב אחר ההוצאות הממוקדות של הכספים. זוהי ערובה לאזרחים שכספם יופנה לדיור, ושהם לא יועברו עד לבניית דיור. לכן, למעשה, אין כאן סיכונים. בכל עת, אזרח יכול לפרוש מה-ZHC ולקבל את שווי המניה האמיתי שלו.

ככלל, ערכה בפועל של מניה עולה במהלך השנה: הכספים נמצאים בחשבון מיוחד בריבית - 7-8% על פיקדונות היום בממוצע בשוק. בהתאם לכך, הכמות שנמצאת שם גדלה ב-7-8%. ואם קונים דיור והכספים מועברים למ"ר, גם ערך המניה עולה בהתאם לעליית מחירי הדיור.

מכיוון שפעילות ZhNK נשלטת על ידי הבנק המרכזי, אין כמעט סיכונים עבור המפקידים. אם אתה מסתכל מנקודת המבט של פשיטת רגל, רק חברי ה-ZhNK עצמם יכולים לפשיטת רגל, לאחר שקיבלו החלטה כזו באסיפה הכללית. לדוגמה, אם ה-ZhNK השלים את משימת בניית הבתים, ואין צורך יותר ב-ZhNK. כמו כן, עשויה להיות יוזמה של הבנק המרכזי, במקרה שה-ZhNK הגיש דוח לרבעון האחרון שאינו עומד בדרישות היציבות הרגולטורית והפיננסית - לשלוט בהוצאת הכספים הממוקדים. במקרה זה, הבנק המרכזי מעלה דרישה לביטול הערות אלו. אם ההערות לא יבוטלו, אזי הבנק המרכזי רשאי לפתוח בהליכי פשיטת רגל.

עבור יחידים, הערבויות לגבי השתתפות ב-ZhNK לפי FZ-215 גבוהות בהרבה מאשר לפי FZ-214. החוק הפדרלי-218 שנכנס לתוקף כולל גם מאמרים על הוצאות ממוקדות של כספים, על סגירת כספים בחשבונות נאמנות - באופן כללי, נקבעו אותן ערבויות כמו בחוק הפדרלי-215.

הקודמים הישירים של קואופרטיבים לחיסכון דיור ברוסיה היו בניית דיור (קואופרטיבים לדיור). אגודות שיתופיות אלו למעשה איבדו את מעמדן השיתופי מהרגע שבו הכיר המחוקק בבעלות על הדירה לחברים ששילמו את חלקם במלואו. מבחינה פוליטית, צעד כזה היה יותר מסתם, אם ניקח בחשבון את החקיקה על הפרטת מלאי דיור המדינה, שאפשרה העברה חופשית של דיור המדינה לבעלות דייריהם. עם זאת, מבחינה משפטית, משמעות הדבר הייתה תחילת הקץ של קואופרטיבים לדיור כצורה שיתופית לסיפוק הצורך בדיור. מעתה, תוחלת חייהם נקבעה על פי רגע תשלום מלא של המניות על ידי חברי הקואופרטיב, ולאחר מכן לא הייתה להם יותר השפעה על תהליך סילוק שטחי המגורים ובמקרה הטוב יכלו לסמוך על טרנספורמציה. לארגון ניהול בית 1 "...קואופרטיבים לבניית דיור... המוכרים לנו עוד מימי ברית המועצות. הם נוצרו כדי לשפר את תנאי החיים של האזרחים, למשוך כסף מאנשים פרטיים. פעם הם בנו את מה שנקרא "שיתופיות". כעת אגודות דיור אלה עוסקות למעשה רק בתפעול מלאי הדיור, ועל פי קוד הדיור החדש של הפדרציה הרוסית, יש להפוך אותם לאגודות של בעלי בתים "(Filippova ES Cooperative deing in modern Russia // Lawyer. 2006. מס' 8., שהייתה אמורה לפעול כבר לא על שיתוף פעולה, אלא על מסחרי כללי, כלומר. על עקרונות קפיטליסטיים. כאן, מספר הקולות השייכים לכל משתתף כבר היה אמור להיות תלוי בגודל השטח התפוס על ידו. ולמושג "שיתוף" חדל כל משמעות משפטית.

בינתיים, תכונה של צורת הניהול הארגונית-משפטית השיתופית היא היציבות של בסיס הרכוש שלה. משיכה מחברי הקואופרטיב אינה גוררת בדרך כלל דרישות כלשהן ליציאה לנכס שנוצר או נרכש כתוצאה מפעילות הקואופרטיב. הכל מוגבל, ככלל, לתשלום צבירת מניות (לרוב הפקדות מניות ששולמו) למניה הפורשת בניכוי הפסדי השיתופיות הכלליים הנופלים על חלקו. כך מובטחת המשכיות הדורות שאינה מאפשרת להרכב הנוכחי של משתפי הפעולה לגנוב רכוש שישמש את מי שיבוא להחליפם. שינויים בחקיקה השיתופית בתקופת המעבר הפכו למעשה את הקואופרטיבים לבניית דיור למעין מתווכים בנייה ואשראי: הקואופרטיב קיבל אדם פרטי בתשלום חלק מעלות הבנייה הראשונית של הדירה, משך כספים מבחוץ למימון בניית דירה. בניין מגורים, ייחס לאחר מכן את כל ההוצאות הללו על מניות חברי הקואופרטיב, עד לתשלום המלא נותרה בידי המניה את הבעלות על הדירה שהועברה לשימוש לחברה ולאחר תשלום המניה, יכלה בעלות בעל המניות בדירה. לְהִרָשֵׁם. קשה לומר במה מנגנון זה שונה מהמכירה בתשלומי תשלום ותוך שמירת זכות הבעלות עד לרגע התשלום המלא עבור הדבר הנמכר. האם זה הצד החיצוני: רישום חברות בקואופרטיב לדיור, ולא חוזה מכר.

אבל דווקא השינויים האלה יצרו את הקרקע למעבר של שיתופי דיור לצורת פעילות חדשה: גיוס כספים מהאוכלוסייה שלא לשטח מגורים ספציפי בבניין מגורים ספציפי בבנייה (מרחב מגורים מוגדר באופן אישי 2 בקושי אפשר לקרוא לזה דבר המוגדר באופן אינדיבידואלי, שכן הבניין הוא הדבר, לא החדר שבו.), אלא עבור שטח מגורים מסוים (בניין מגורים בודד, דירה או אפילו חדר בעל מאפיינים גנריים מסוימים) עם תשלום בתשלומים והעברה לבעלות לאחר מכן. אבל פורמלית, לא היה להם שום קשר לעסקים כאלה והם הסתמכו אך ורק על האופי המותר בדרך כלל של נורמות המשפט האזרחי, שאפשרו, לפחות לדעתם של אלה שראו את העיקרון הזה בתוכן הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. פעלה כמגינה שלה, לעסוק בכל פעילות יזמית, במישרין שאינה אסורה בחוק. נכון, שיתופי דיור נחשבו לעמותות, כלומר הותר להם לעסוק בפעילות יזמית במידה שלא סותרת את השגת היעדים שלשמם נוצרו, ותואמת את המטרות הללו (סעיף 3 לסעיף 50). של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית). אולם, ניסוח מעורפל זה, במקרה הטוב, אפשר להוכיח שהתכתבות כזו ברורה מאליה, שכן מדובר היה בסך הכל באותה מטרה של סיפוק הצורך במרחב מחיה לחברי הקואופרטיב (גם אם לא נוהל על ידי הקואופרטיב). קואופרטיב), ובמקרה הגרוע, שפעילות זו לא הייתה היא יזמית, שכן הקואופרטיב אינו שואף להרוויח בה.

אנחנו יודעים שהביקוש יוצר היצע. שיתופי דיור חדשים נכנסו לשוק. אגודות דיור חדשות הן ארגונים הבנויים על עיקרון שיתופי דיור, אך ההיסטוריה שלהם מתחילה בשנות האלפיים. הם נבדלים מקואופרטיב הדיור "הישן" בכך שהם פעילים בשוק הנדל"ן - הם מושכים כספים מהאוכלוסייה ומממנים רכישת דיור לבעלי המניות שלהם על חשבון הכסף הזה, הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. קואופרטיבים לדיור אלה, המשקיעים בבנייה חדשה, החלו לכרות הסכמי השקעה בין הקואופרטיב לחברים, שבהם פעלו כלקוחות, וחברי הקואופרטיב כמשקיעים. על בסיס הסכמים כאלה, הועברו לאחר מכן דירות לחברי הקואופרטיב 3 ראו: סוקול פ. הגנה על זכויות המשקיעים בעת השקעה בבנייה.7 משפט וכלכלה. 2004. מס' 10.. עד תחילת 2005, פעילותם הייתה מוסדרת על ידי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית ולמעשה לא נשלטה על ידי המדינה, אך לאחר שנכנס החוק הפדרלי "על קואופרטיבים לחיסכון בדיור" מיום 30 בדצמבר 2004 מס' 215-FZ כוח ב-1 באפריל 2004, כל הארגונים המשתמשים בפעילותם, חיסכון בדיור של אזרחים, במהלך השנה, כלומר. לפני 1 באפריל 2006, הם נאלצו להירשם מחדש כ-ZhNK או להפסיק למשוך כסף מהאוכלוסייה.

אבות טיפוס של ZhNK הופיעו ברוסיה הרבה לפני אימוץ החוק עליהם. לדוגמה, ברפובליקה של בשקורטוסטאן, בשנת 1996, נוצר קואופרטיב צרכני של תמיכה פיננסית לאזרחים ברכישת דיור, אשר בעצם מיישם תוכנית ממומנת לרכישת דיור בתשלומים. בין השנים 1998-2000 קואופרטיבים דומים הפכו פופולריים מאוד באזורים אחרים של המדינה.

החל מהמחצית השנייה של שנות ה-90, בפועל, החלו ארגונים רבים ליישם באופן אינטנסיבי תוכניות חיסכון בדיור. בנוסף למגורים, החלו לעשות זאת בניית דיור, קואופרטיבים לחיסכון בדיור, קואופרטיבים צרכניים, חברות מניות, שותפויות מוגבלות וארגונים בעלי צורות משפטיות אחרות, לרבות איגודים שיתופיים. עם קבלת החוק הפדרלי "על קואופרטיבים לחיסכון בדיור", רק קואופרטיבים לחיסכון דיור, דיור ובניית דיור יוכלו לעסוק בפעילות זו. המסמכים המרכיבים של כל הארגונים העוסקים בפעילות למשוך ושימוש בכספי אזרחים לרכישת חצרים למגורים כפופים להתאמה לחוק החדש, למעט המסמכים המרכיבים של אגודות שיכון ובינוי דיור (סעיף 2, סעיף 57). של החוק הפדרלי "על אגודות חיסכון בדיור").

אך הניסיונות לעקוף דרישה זו של החוק בצורה כזו או אחרת לא פסקו וככל הנראה לא ייפסקו בעתיד הנראה לעין. בספרות צוין כי מספר קואופרטיבים, מבלי להמתין לסוף תקופת מעבר זו, כבר החליטו להפוך את עצמם, לא ל-ZHNK, אלא למה שנקרא קואופרטיבים למשכנתאות צרכניות (PIK). הרצון לעמוד בנפרד וליצור סוג חדש של קואופרטיב הוכתב מחוסר נכונותם של מייסדי PIK להיות בגדר חוק ZhNK בשל העובדה שחוק זה, לדעתם, לא היה מפותח דיו.

אין ספק שצורת הקואופרטיב למשכנתאות צרכנית כביכול אינה תואמת את החקיקה החדשה. לא ברור על סמך מה החליטו ממציאיה שהמבנים שנוצרו על פי שרטוטים אינם כפופים לחוק ZHNK. בחוק יש הוראה לפיה ה-ZhNK מספק דירה בבעלות בעל מניותיה רק ​​לאחר שישלם את מלוא תרומת המניה. PIK החליטו אחרת: מיד נותנים בעלות על הדירה ועורכים עליה משכנתא. בינתיים, הטכנולוגיה המשולבת בחוק ZhNK כוללת את כל האפשרויות האפשריות להשתתפות של אזרח בהון המורשה של ישות משפטית, מתן רכוששהיא הזכות לדיור. לפיכך, לא שיטת הענקת מגורים ולא הרגע בו קמה זכות הבעלות, אלא משיכת כספים מהאוכלוסייה בזכות ההשתתפות, המשולמים בהספקת מגורים, מהווים את עיקרו של מנגנון פיננסי וכלכלי המוגן על ידי חוק ZhNK, אשר מופנה אליו בצורה נכונה בספרות המשפטית.

למעשה, גם ZhNK וגם PIK מושכים כסף מהאוכלוסייה, תוך שימוש באותן תוכניות מנקודת המבט של החוק. מתוך הגיון זה, הפעילות של PIK צריכה להיות כפופה לחוק ZhNK. עד כה לא ידועות סנקציות נגד PIK מצד המדינה והרשויות הרגולטוריות, שכן בעקבות פנייתן יסבלו בעלי המניות קודם כל. עם זאת, המעמד המשפטי של PIK נקבע היום, ועל המשתתפים והאחראים שלהם להבין שאף אחד לא הולך ליצור עבורם חוק נוסף על אגודות חיסכון במשכנתאות. מכאן ועד להפיכתם או חיסולם של אגודות שיתופיות אלה, יהיה צורך להחיל את הנורמות המסדירות את פעילות ZhNK על פעילותם. במיוחד מבחינת ערבויות לזכויות חברי PIK לחלוק תרומות ודיור.

עצם המונח "קואופרטיב חיסכון בדיור" הוא יצירה מקורית של טכניקה משפטית רוסית, שאינה קיימת בשום מקום אחר בעולם. זה לא שאף אחד אחר בעולם אינו מעורב במשיכת כספים מהאוכלוסייה לחשבונות מיוחדים ופיקדונות במסגרת החובה להעביר דיור לשימוש או בעלות. לא, פעילות מסחרית כזו מפותחת למדי, כולל במגזר השיתופי של המשק. וברוסיה עצמה, קואופרטיבים לבניית דיור עוסקים בזה באופן פעיל במשך זמן רב. אבל היכולות המסורתיות שלהם, שהתמקדו בתחילה בבנייה ובתפעול של בניין מגורים אחד בלבד, התבררו כלא מספקות בעליל בתנאים החדשים, המאופיינים בגידול בביקוש העצור לדיור ובהתפתחות המהירה של בנייה הונית. הייתה הזדמנות "לשחק בשוק הדיור" מבלי לקחת על עצמו תפקידים מכבידים של יזם, לקוח 4 בתקופת ברית המועצות, לקואופרטיב הדיור לא היה אפילו תפקיד זה, מה שהפך אותם לבני ערובה של מערכת הפיקוד המנהלית. הקבלן לא נשא באחריות רשמית כלפיהם, ו-OKS ו-UKS של מועצות מקומיות ואפילו מפעלים, מוסדות וארגונים שבמסגרתם הוקמו גם שיתופיות לבניית דיור, לא ענו עוד יותר. תפקידה של המוטב הצטמצם להשתתפות נציגי הקואופרטיב לדיור בקבלת החפץ תוך ציון הליקויים והמתנה לחיסולם בעונשים סמליים בגין הפרת המועדים. "אי השלמות" בבתים שיתופיים היו תופעה רווחת בתקופת ברית המועצות, אם כי פחות מגעילה באופיה ובקנה מידה מאשר פגמים בבתים שנבנו על חשבון התקציב., ואפילו פונקציות של חברת ניהול דיור. שירותי תיווך הניתנים על ידי הזכות לסילוק הכספים המועברים וזכות הבעלות על שטח המגורים עד לתשלום מלא התבררו לא רק כאטרקטיביים יותר, אלא במהותם והדרך היחידה האפשרית לשמר את קואופרטיב הדיור כ. צורה שיתופית של מענה לצרכי משק הבית של חבריו בחצרים למגורים, לאחר שהמחוקק הרוסי שלל מהם את ההזדמנות להחזיק דירות, והפך את המבנים המשותפים ואת הנחות הלא-מגורים של הבית לנושא של זכות הבעלות המשותפת של אנשים שהם הבעלים של חצרים למגורים. במקרה זה, לקואופרטיב דיור-בינוי יש רק תפקידים של חברת ניהול בתים, אם כי מספיק כדי לשמור על האופי הקואופרטיב ברמה של קואופרטיב שונה עם מספר קבוע יחסית של חברים, אך לא מאוד אטרקטיבי בהשוואה להזדמנויות הפיננסיות. מסופק על ידי הצורה השיתופית של מגזר הדיור על ידי השתתפות בעסקאות עם מתקני דיור.

ה-RF LC הנוכחי עדיין אוסר על שיתופיות דיור ודיור-בינוי להכיל יותר חברים ממספר הנחות למגורים בבניין דירות בבנייה או שנרכש על ידי אגודה שיתופית (סעיף 112 ל-RF LC). ניתוק מלאכותי של קואופרטיבים רוסים דיור-בנייה לעסקים, אשר, מנקודת מבטם, היה התפתחות טבעיתהמהות השיתופית שלהם בתנאים החדשים לא ביטלה את עצם הצורך בארגון חוקי של עסק כזה. ניסיונות של קואופרטיבים לדיור עצמם לעקוף את הדרישה של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית בעזרת מגן חור, המורכב מהעיקרון הידוע לשמצה של "הכיוון המותר של נורמות המשפט האזרחי" ורשימה פתוחה של משפטים ללא מטרות רווח. ישויות, שהתבטאו במראה השמות המוזרים ביותר, נתפסו על ידי המחוקק ובספרות כמסווה תאגידית 5 ראה: פירוש לחוק הדיור הפדרציה הרוסית(פריט אחר פריט). מהדורה שנייה, מתוקנת, משלימה. / מתחת לסך הכל. ed. V.M. ז'ויקוב). מ': משרד עורכי דין "קונטראקט", 2007. מכאן הקביעה שעם קבלת חוק ה-ZhNK "הושק בשוק הנדל"ן מנגנון חדש - קואופרטיב לחיסכון בדיור" (Grechishnikova EI Cooperative חיסכון לדיור כמנגנון). למשיכת השקעות בבנייה // המשפט האזרחי, תשס"ז, מס' 2, עמ' 17), אינו מעביר במדויק את מצב העניינים בפועל. הרעיון כבר הבשיל ואף קיבל צורות גלויות בשוק הדיור, אך התקיים ללא אישור ישיר של המחוקק, שכן ברוב המקרים החוק האזרחי הנוכחי רואה הסכמה כזו כמיותרת. ואלמלא הניסיון העצוב של הפירמידות הפיננסיות שרוסיה רכשה, ולא הפרטים של קואופרטיבים רוסים לדיור, אשר נוצרו במקור כקואופרטיבים הצרכניים הפשוטים ביותר ולא היה להם ניסיון בניהול מתחמי נכסים גדולים ומשיכת משאבים כספיים מ. מספר רב של משקיעים, אז קרוב לוודאי שהתערבות כזו לא הייתה נדרשת. הרי בניגוד ל-ZhNK, שנוצר "מאפס", כבר היה לקואופרטיב דיור בסיס רכושי בנכסיהם בדמות הרכוש המשותף של חבריהם, אותו הם ניהלו.. הקץ לתקוות הקשורות בהלבשה הושם קץ לחוק הפדרלי "על קואופרטיבים לחיסכון בדיור" על ידי הצגת שחקן חדש בשוק הדיור - קואופרטיבים לחיסכון בדיור.

לפיכך, ברוסיה המחוקק ראה צורך להפריד בין תפקידי ניהול חיסכון "דיור" של אזרחים לצורך רכישת דיור מתפקידי ניהול מתחמי דיור.

לשם השוואה, אנו יכולים להביא את הדוגמה של קואופרטיב השיכון והבינוי הגרמני תחת השם "Sparund Bauverein Solingen eG", שקשה לתרגם לרוסית. 6 תרגום גס עשוי להיראות כך: "אגודה רשומה לחיסכון ובנייה שיתופית סולינגן"., שנוסדה עוד בשנת 1897. יש לה 14,213 חברים המחזיקים ב-30,604 מניות בשווי כולל של 15.5 מיליון יורו. מתחם הדיור של הקואופרטיב מורכב מ-1828 בתים, 7308 דירות בשטח כולל של 491,000 מ"ר. מ', 1429 חניונים ומוסכים ו-38 יחידות ייצור. מצבה הפיננסי לשנת 2005 התאפיין בנתונים הבאים: סך מאזן - 200 מיליון יורו: חיסכון בהפקדות עמיתים - 47 מיליון יורו (יותר מ-13,000 חשבונות חיסכון); עלויות מודרניזציה - 7.4 מיליון יורו; עלויות תיקון - 9.1 מיליון יורו; מימון בנייה חדשה - 4.8 מיליון יורו. עמלת תפעול - 4.48 יורו.

שילוב הפונקציות של משיכת כספים מהאוכלוסייה במסגרת חובות מתן דיור עם תפקידים של מימון הקמה וניהול של מלאי הדיור לאותו ארגון שיתופי כלל אינו נחשב כאן כבלתי אפשרי, כשם שאינו נחשב אפשרי להגביל את הארגון הזה למספר בנייני מגורים, חצרים וחברים, שכן בדרך כלל הדבר סותר את אופיו של הקואופרטיב, המאופיין בהרכב חברים פתוח, גם אם מדובר ב"קואופרטיבים פטריארכליים" הקשורים אך ורק למקום מוצאם.

לצד בניית דיור, דיור להשכרה וניהול מלאי דיור, מציע הקואופרטיב לחבריו מודלים אטרקטיביים של חשבונות חיסכון עם תוכניות ריבית והשקעה גבוהות. 7 www.sbv-solingen.de. באדם אחד, כביכול, קואופרטיב לבנייה ודיור, קואופרטיב חיסכון לדיור וקואופרטיב אשראי, משולבים קרן השקעות. וכל זה לא מפריע לצורת הניהול השיתופית. להיפך, היא יוצרת יתרונות גדולים לחברי הקואופרטיב באמצעות הטבות נוספות שהם מקבלים במסגרת תכניות מיוחדות של הקואופרטיב (בניית אזורי בילוי, מקומות מפגש ואירועי פנאי וספורט הניתנים לחברי הקואופרטיב בתנאים מועדפים). 8 כל זה מושג בדרך כלל ברוסיה על ידי תוכניות לבניית דיור מובחר, בלתי נגיש לאנשים שניתן לממש את ציפיותיהם באמצעות צורה שיתופית של רכישת מרחב מחיה.. יחד עם זאת, בעל הנכס, לרבות דירות שניתנו לחברי הקואופרטיב למגורים, נותר הקואופרטיב, והחברים הם "בעלי ההון האידיאליים" (אידיאלר טיילהבר) של הקואופרטיב. 9 כלומר, הבעלים של מניות אידיאליות.ובכך בעלי דירות משותפים, תוך שמירה על הזכות למגורים לכל החיים ולהשתתפות בניהול ענייני הקואופרטיב.

קואופרטיב החיסכון בדיור מסווג על פי חוק כסוג של קואופרטיב צרכני. בהתאם לסעיף 1 לאמנות. 2 חוקים

קואופרטיב חיסכון בדיור ... - קואופרטיב צרכני שהוקם כאגודה וולונטרית של אזרחים על בסיס חברות במטרה לתת מענה לצרכי חברי הקואופרטיב בחצרי מגורים בשילוב תרומת מניות של חברי הקואופרטיב.

כפי שכבר גילינו קודם לכן (ראה סעיף 1), הקואופרטיב הצרכני בסיווג האירופי שייך לקטגוריה של קואופרטיבים בעלי אוריינטציה חברתית, שתפקידם לספק באמצעים כלכליים את הצרכים השונים של הכלכלה האישית של חבריו, גם כן. כמו צרכים כלכליים וחברתיים כלליים אחרים. יחד עם זאת, משק בית פרטי מובן כמשק בית פרטי במובן הרחב של המילה. 10 צורכי המשק מסופקים אם הקואופרטיב, הפועל בשיטות כלכליות, למשל, בקידום חסכון או הכנסה, תומך בחברי הקואופרטיב בסיפוק צורכי פרנסתם.. על פי הסיווג המשפטי הרוסי, קואופרטיב צרכני הוא איגוד וולונטרי של אזרחים וישויות משפטיות על בסיס חברות על מנת לענות על הצרכים החומריים והאחרים של המשתתפים, המתבצע על ידי שילוב מניות רכוש על ידי חבריו - סעיף 1 של אומנות. 116 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, שנוסחו משוחזר כמעט מילה במילה בהגדרת החוק.

מבחינה היסטורית, גם קואופרטיבים ייצור וגם צרכנים "צומחים מאותו שורש" ונשענים על עקרונות קואופרטיבים משותפים. זה מצדיק את הביקורת על הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, שחילק באופן מלאכותי את שני הסוגים ההומוגניים הללו של ישויות משפטיות על בסיס מטרת הרווח, שקשה לפורמל, על ידי נציגים בודדים של מדע המשפט הרוסי. חלקם (T.E. Abova, S.V. Tychinin) מציעים לחזור לדוקטרינה הישנה, ​​להכיר בקואופרטיבים כצורה משפטית אחת מיוחדת, אחרים (Andreev V.K., Novak D.V.) - לראות בכל הקואופרטיבים ישויות משפטיות מסחריות.

מאפיינים שיתופיים כלליים הם חברות מרצון, עקרון ניהול דמוקרטי ולא קפיטליסטי - מזעור השפעת ההון על ההנהלה (אדם אחד - קול אחד), התמקדות בסיפוק העדיפות של צורכי החברים בקואופרטיב, מספר משתנה של חברים עקב חינם כניסה ויציאה, מבנה פנימי דמוקרטי, איחוד תרומת מניות רכוש והשתתפות חברי הקואופרטיב בכיסוי ההפסדים של האחרונים.

בספרות המשפטית הרוסית, המאפיינים המייחדים של צורה ארגונית ומשפטית שיתופית (סימנים של קואופרטיבים מכל סוג המבדילים אותם מסוגים אחרים של ישויות משפטיות) הם:

1. חברות, שהיא הבסיס הארגוני להקמת קואופרטיב;
2. עקרונות דמוקרטיים של ממשל (בפרט, משתתף אחד - קול אחד);
3. מתן תרומת מניות רכוש על ידי חברי הקואופרטיב;
4. סיפוק צורכיהם החומריים והאחרים של חברי הקואופרטיב כמטרה עיקרית של התאחדות האזרחים והישויות המשפטיות לקואופרטיב.

VV Dolinskaya מצביע על המאפיינים השיתופיים הכלליים הבאים: "קואופרטיב הוא איגוד וולונטרי של אנשים על בסיס חברות להשגה משותפת של מטרות מסוימות על בסיס האיחוד של חבריו (המשתתפים) של מניות רכוש, שעבורן, לאחר העברתם לקואופרטיב, זכות הבעלות נובעת מהאגודה עצמה ומשתתפיו רוכשים את זכויות התביעה שניתן לממשן בתנאים הקבועים בחוק.

סימן ההתאחדות של מניות רכוש, לעומת זאת, הוא תכונה ספציפית הכרחית של הקואופרטיב רק על פי החוק הרוסי. חוקי מדינות אירופה מודעים לקואופרטיבים עם תרומות מניות סמליות, אפילו בתחום הפעילות היזמית התעשייתית. אמנם, שם אגודות שיתופיות מסוג זה הן דווקא חריג לכלל, מלווה בהגבלות נוספות על מעמדו של אגודה כזו, שמטרתן לשמור על אופיו השיתופי, שנועדו למנוע את התדרדרותו לחברה כלכלית (שותפות דיבידנד).

יחד עם זאת, תרומות המניות כמקור למימון פעילות קואופרטיבים לייצור איבדו בכל מקום את חשיבותם הקודמת. יוצאים מן הכלל, כמובן, נותרו, במיוחד ברוסיה. כאן, תרומות מניות ואחרות עדיין ממלאות תפקיד משמעותי בפעילות של חברות שיכון, בניית דיור, מוסכים ומוסכים. 11 אם אלה עדיין לא יישארו בגרסה הדוקומנטרית-לשונית, לא בגדר. באחד הפרסומים העדכניים ביותר על עמותות, עדיין מוזכרים שיתופיות לבניית מוסכים בין הקיימים, אך אין בידי המחבר לצרף להם עוד מעשה נורמטיבי הקובע את מעמדם המשפטי, ולכן הם נמצאים ב- רשימה שניתנה עם הופעתו של יתום קאזאן הממתין בצניעות לגורלו. וגורל זה, סביר להניח, ברוב המקרים נראה חסר קנאה. בכל מקרה, בערים הגדולות כבר השתלטו על תפקידיהם של קואופרטיבים לבניית מוסכים מבנים מסחריים גרידא, ומתחמי מוסכים שיתופיים, שגם הם שיתופיים בשמם ובנויים לפי הסטנדרטים העלובים של התקופה הסובייטית, ייהרסו. בכל תואנה פחות או יותר סבירה עם מינימום תשלום אפשרי פיצוי., חיסכון בדיור, וכן אשראי וביטוח (חברות ביטוח הדדי) קואופרטיבים צרכניים. עבור אגודות צרכנות, כמו גם עבור קואופרטיבים לייצור, תרומת המניות מהווה את ההון הראשוני, קובעת את הסכום המינימלי של רכושם. 12 לא במקרה, כנראה, מתייחסים לעתים לחברת הצריכה כמעין קואופרטיב ייצור..

המאפיינים הספציפיים ביותר של קואופרטיב צרכני נחשבים להשתייכותו לקבוצה של ישויות משפטיות לא מסחריות והדרך לספק את צורכי חבריו שאינם מעורבים ישירות בפעילותו הכלכלית, אלא הם הצרכנים הבלעדיים של הקואופרטיב. שירותים.

חלוקת הישויות המשפטיות למסחר ולא מסחרי היא תכונההסדר המשפטי הרוסי המודרני. עם זאת, הוא אינו מאפיין את כל הצווים המשפטיים האירופיים. הנקודה היא גם שהמונח "מסחרי" עצמו, ובהתאם, המונח "לא מסחרי" מבטאים אטימולוגית יחס ייחוס למחזור מסחרי (במובן הרחב של אזרחי). במובן המילולי, הראשון צריך לשמש עבור אנשים שפעילותם קשורה בלעדית או בעיקר למסחר, תפוצה אזרחית, והשני - עבור אנשים המשתתפים בו מדי פעם או לא משתתפים כלל. 13 נראה שפרופ. א.א. סוחאנוב וחסידיו שוללים בדרך כלל מאנשים אחרונים אלה את הצורך במעמד של ישות משפטית, תוך הסתמכות סבירה על הוראות החקיקה הרוסית, ומכיוון שהן עבור האזרחים מעבר לגבולות המציאות הנגישים לכלים המדעיים שלו, הם יכולים פשוט לא יילקח בחשבון בעתיד..

אולם במשפט האזרחי הרוסי (תיאוריה וחקיקה), המאפיין הקובע לא היה מידת ושיטת ההשתתפות במחזור המסחרי (האזרחי), אלא המטרה של עשיית רווח, תוך חלוקת כל הישויות המשפטיות המשתתפות במחזור זה למסחריות ( שואפת למטרה כזו) ולא מסחרית (לא שואפת למטרה כזו). מבחינה כלכלית, הכל נראה מושלם, שכן המחזור המסחרי (האזרחי) עבור אנשים החותרים למטרה להרוויח רוכש בגוף שלהם את המשתתף העיקרי והקבוע. אך "המטרה להרוויח" מתברר כלא מתאימה לפורמליזציה באמצעים משפטיים, המייצגים לא את הצד החיצוני, הפורמלי, אלא המהותי של פעילותו של סוכן יחסים כלכליים, מגמה כללית, ולא נכס מחייב של כל שותף אפילו מקצועי במחזור הכלכלי. כפי שציין בצדק קלאוס קנאריס בהזדמנות זו, "לא ניתן להתייחס למי שלוקח חלק בחיים הכלכליים תמורת תשלום שונה משאר נושאי המחזור המסחרי, רק בגלל שהוא לא מחפש רווח. הרצון לקבלו, אם כן, אף שהוא אופייני בפועל, הוא בכל זאת דה יורה אינו סימן חובה למסחר ולמעמד של סוחר. כדי למנוע סכנה כזו, ברוסיה היה צורך לנקוט בשיטה מלאכותית - לרשום בכוח כמה ישויות משפטיות בקבוצה של אלה ש- ipso lege "מחויבים להיות להם מטרה להרוויח", ואחרים - ב- קבוצה שהחברות בה אוסרת על חתירה לרווחים. במקרה זה, "מטרת רווח" היא רק הנחה, אך אינה נדרשת. מסחרית מתפקידים אלו היא גם פעילות יזמית בלבד, שמטרתה להרוויח. התוצאה במקרה זה אינה חובה, אלא טבעית 13 "מאחר שעשיית רווח היא מטרת הפעילות היזמית, ולא התוצאה האמיתית המחייבת שלה, אין בהעדר רווח מפעילות זו כשלעצמו בסיס למסקנה שפעילות כזו אינה יזמית" (סעיף 12 לסקירת העשייה השיפוטית בתיקים אזרחיים (בווס"ר. 1997. מס' 10)..

רק זה, אולי, משמש הצדקה מעשית לסיווג הקיים של ישויות משפטיות ברוסיה למסחריות ולא מסחריות. אך מכיוון שלא ניתן היה למצוא תמריצים יעילים לציית להצהרת כוונות חובה כללית זו בחיים האמיתיים, היה צורך לנקוט באמצעים נוספים (איסור חלוקת רווחים בין המשתתפים, שליטה של ​​המייסדים, רישוי ועוד).

יחד עם זאת, גם נסיבה אחת חומקת מהעין: הרווח כתוצאה מכך הוא תוצאה טבעית של כל פעילות יזמית, אך ניתן להשיגו גם כתוצאה מפעילות כלכלית אחרת (מסחר ברישיונות, שטחי פרסום, הוצאת אשרות, גבייה). של עמלות וחובות וכו') 14 כמובן, אם מדברים על רווח ב"פרשנות משפטית" פורמלית של חלק מההכנסה העולה על העלויות של כל פעילות.. רווח כיעד, להיפך, טבוע רק לאנשים העוסקים בפעילות יזמית, אך ראשית, לא לפעילות ככזו, ושנית, לא לכל האנשים העוסקים בפעילות יזמית באופן מוחלט. אתה יכול לרדוף אחר המטרה של רווח על ידי עיסוק ביזמות ואחרת פעילות כלכלית, ולא לקבלו, ולהיפך, ניתן לא לשאוף למטרה של עשיית רווח, אלא לקבלו, בהיותו עוסק אך ורק בפעילות יזמית.

האמור לעיל נותן סיבה לפקפק בחוסר המחלוקת, האוניברסליות ואפילו האופי הקלאסי של החלוקה הקיימת של ישויות משפטיות לישויות מסחריות ולא מסחריות בקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על בסיס עשיית רווח ולחשוב על אילו יתרונות. , בהשוואה לכך, החלפת קריטריון הרווח בקריטריון של עילות השתתפות במחזור האזרחי יכול לספק. אותם ישויות משפטיות שהשתתפות כזו נגרמת על ידי הצורך המתמיד בניכור מתוגמל של תוצאות הפעילויות המבוצעות באופן מקצועי (מכירת סחורות, ביצוע עבודה בתשלום או מתן שירותים) יכולות להיחשב מסחריות בוודאות הרבה יותר גדולה מכל אלה. אשר מכוח ציון ישיר של החוק והאמנה חייב לחתור למטרה להרוויח.

פעילות כזו, גם אם לא ניתן לסווג אותה כיזמית על בסיס עשיית רווח, תהיה תמיד פעילות כלכלית, כלכלית. מי שנכנס לקשרים של מחזור אזרחי רק כצרכן של הסחורה, העבודות והשירותים המוצעים יכול להיקרא בצדק ישויות משפטיות לא מסחריות. ניתן לאפשר ביצוע פעילויות מסחריות על ידי אנשים בעלי מעמד של ארגון ללא מטרות רווח רק אם הם כפופים לכל ההשלכות המשפטיות הפרטיות והציבוריות של פעילויות כאמור, לרבות פשיטת רגל ואחריות המייסדים.

כלומר, בתנאי של "השעיית מעמדם הלא מסחרי" לכל תקופת הפעילות המסחרית (היזמית). בפרט, זה צריך להתייחס למה שנקרא מסחור של הפעילות העיקרית של ארגון ללא מטרות רווח (שירותים חינוכיים, רפואיים ואחרים דומים של מוסדות ציבור). ניתן לקבוע בחוק חריגים שבהם קיימים סוגי פעילות דומים, אך במהותם לחלוטין לא מסחריים (מתן שירותים ציבוריים בתשלום וכדומה).

קואופרטיב צרכני מנקודת מבט זו יהיה ארגון מסחרי טיפוסי, שכן פעילותו קשורה במתן שירותים לחבריו באמצעות פעילותו הכלכלית שלו, אם כי זו אינה קשורה בהכרח לעשיית רווח. 14 הקשיים הכרוכים בשימוש ביעד של עשיית רווחים שיטתית כדי להכשיר את הישות המשפטית כמבנה יזמי, ואיחוד מבנים המקרבים את האגודות השיתופיות לחברות, מביאים לכך שכתוצאה מכך, עיקר פעילותם של אגודות שיתופיות רבות. הופך לעשיית רווחים. מכאן מוסקת המסקנה כי "ישויות משפטיות כאלה מסתתרות רק מאחורי הצורה הארגונית והמשפטית של קואופרטיב צרכני, אך למעשה הן אינן שונות בשום צורה מארגונים מסחריים". בינתיים, עשיית רווח (אפילו שיטתית, גם כתוצאה מהפעילות העיקרית) עדיין אינה טענה לשלילת האופי השיתופי של קואופרטיב צרכני. כל זה דווקא מעיד על חוסר השלמות של חלוקת הישויות המשפטיות למסחר ולא מסחרי..

מאפיין נוסף של קואופרטיב צרכני הוא שחרור חבר קואופרטיב מחובת השתתפות אישית בפעילותו הכלכלית. נוכחותם של בעלי מניות שאינם קשורים בהשתתפות אישית בעבודה היא המאפיין הבסיסי השני של קואופרטיב צרכני, בכל השאר, לפי S.V. Tychinin, לא שונה משמעותית מקואופרטיבים אחרים 15 ראה: Tychinin S.V. שיתוף פעולה צרכני מנקודת המבט של המשפט האזרחי. במילים אחרות, S.V. טיכינין לא רק מוציא, אלא להיפך, מאפשר פעילות מסחרית של קואופרטיב צרכני..

"בקואופרטיב צרכני, חפצי הצריכה של חברי הקואופרטיב הם דברים, יצירות, שירותים המיוצרים ישירות על ידי הקואופרטיב או ארגונים אחרים. קואופרטיב צרכני מספק חפצים, עבודות, שירותים לחברי הקואופרטיב באמצעות מסחר המאורגן על ידו, הקמה, תפעול חפץ בנוי או נרכש וכו'. חבר קואופרטיב צרכני אינו חייב לקחת השתתפות עצמית בעבודה בפעילות הקואופרטיב. אם הוא עובד בקואופרטיב, הרי שיחסיו עם הקואופרטיב מוסדרים בחקיקת עבודה לשכירים.

עם זאת, לא ניתן לקבל הוראה זו מבלי לקחת בחשבון את תוכנו של סעיף 1 לאמנות. 4 לחוק הפדרלי "על שיתוף פעולה חקלאי" מיום 8 בדצמבר 1995 מס' 193-F3, המחייב את כל חברי קואופרטיב צרכני חקלאי להשתתף באופן אישי בפעילותו הכלכלית. סביר להניח, אנחנו מדברים כאן לא רק על טעות טכנית טריוויאלית, גם אם איכשהו אפשר לקבוע אותה 16 בכל מקרה, זה הדבר הראשון שעולה על הדעת כשאתה קורא שבמקרה זה, המחוקק מתייחס לקואופרטיבים צרכניים כאל קואופרטיבים לעיבוד, שיווק (מסחר), שירות, אספקה, גננות, גננות, בעלי חיים ועוד קואופרטיבים שנוצרו.. למלא אחת או יותר מהפעילויות הללו. נותר לשאול את עצמו, מה שייך אם כן לחלקם של קואופרטיבים לייצור - רק הייצור (הגידול) בפועל של תוצרת חקלאית? הרי כל אחד מקואופרטיב ה"צרכנים" הללו, לולא היה מורכב מיצרנים חקלאיים, היה ראוי למעמד של קואופרטיב ייצור רגיל.. השתתפות אישית באופן כללי היא כמובן סימן חובה לקואופרטיב הפקה. אבל מבחינה היסטורית היא טבועה בדרך כלל בשיתוף פעולה ככזה, שהוא בעיקר אסוציאציה של יחידים, לא בירות. אף על פי כן, נדרשת השתתפות אישית בפעילות הכלכלית העיקרית של קואופרטיב צרכני ואולי לא תמיד, ולכן יש להכיר גם בקואופרטיבים שבהם מימוש המנדט השיתופי בעסקאות צרכניות בלעדיות עם חברי הקואופרטיב (חובה השתתפות אישית כ צד אחר לעסקה 17 אגב, השתתפות אישית של חובה בעבודה יכולה להיחשב גם כנושא של אותה עסקה בלעדית, שכן ההשתתפות בקואופרטיב מבוססת על עקרון ההתנדבות. מכאן מתאפשרים קואופרטיבים ייצור שאינם מחייבים השתתפות אישית בעבודה (שיווק, עיבוד, רכש וכו').). אולם אין זה אומר שתכונה זו, המתבטאת בהתאם לנושא פעילות הקואופרטיב ולתכונותיהם המקצועיות של חבריו, צריכה להתנסח כעיקרון ציווי. באמנה של קואופרטיב כזה יש לקבוע בכל פעם באופן חופשי אם נדרשת השתתפות אישית של חבר קואופרטיב בפעילותו הכלכלית או לא.

חברים בקואופרטיבים צרכניים כיום יכולים להיות לא רק יחידים, אלא גם ישויות משפטיות. עבור קואופרטיב צרכני, השתתפותו של ישות משפטית אינה עוד עניין של האוטונומיה הסטטוטורית של הקואופרטיב, אלא זכות המוקנית לישות משפטית על פי חוק. הנה, אפוא, המשנית או, כמו ת.ה. למעלה, קואופרטיב רב-שכבתי (אגודה שיתופית) הוא דבר נפוץ.

הכנסה שמקבל קואופרטיב צרכני מפעילות עסקית המתבצעת בהתאם לחוק והאמנה, למעט הכלל הקבוע בסעיף 1 לאמנות. 50 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, מופץ בין חבריה (סעיף 5, סעיף 116 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית). יש לומר כי חלוקת הרווחים (ההכנסה) היא דווקא חריג רוסי לעקרון השיתופי של אי-קבילות חלוקת הרווחים שהתקבלו למעט מקרים שנקבעו במפורש באמנה, ורק במידה שאינה פוגעת ב. הצרכים של הקואופרטיב עצמו. מדענים אזרחיים הביעו דעה הוגנת כי הכלל לפיו ניתן לחלק את ההכנסה שמקבל קואופרטיב צרכני בין חבריו סותר את מהותו כמלכ"ר. 18 ראיון עם דר. משפטי מדעים, פרופ', ראש. המחלקה האזרחית משפטים, דיקן המשפטים. הפקולטה של ​​אוניברסיטת מוסקבה M.V. Lomonosova E.A. סוחנוב // חקיקה. 1998. מס' 10. עמ' 3.. על כך ניתן להוסיף כי העניין אינו רק באופי הבלתי מסחרי של הקואופרטיב, אלא בעיקרון השיתופי הכללי, המאפשר חלוקת רווחים בגבולות מוגבלים (מבחינת היווצרות צבירת מניות בתוך המניה, במקרים אחרים) ובהכרח תוך התחשבות באינטרסים של הקואופרטיב. חבריו אינם מקבלים דיבידנדים, אלא חלק מהכנסות הקואופרטיב, בהתאם להשתתפותם בפעילותו המסחרית (הכלכלית). בעיקרו של דבר, מדובר או בתגמול עבור עבודה, או בתשלום עבור השתתפותו של חבר בקואופרטיב בצורה אחרת (אך לא בצורת השקעות) - למשל, בהתאם לחלק בהיקף המסחר הכולל. .

הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית מבחינת מודל הרגולציה המשפטית של שיתופיות פותח את הדרך למודל הצרפתי של חקיקה שיתופית, המעדיף חקיקה מיוחדת על סוגים מסוימים של שיתוף פעולה על פני החוק הכללי. לקואופרטיבים וקואופרטיבים צרכנים יש שם חוקים משלהם. קמעונאות, קואופרטיבים לעבודת ייצור וקואופרטיבים של בעלי מלאכה, בנקים קואופרטיבים, קואופרטיבים חקלאיים ובעיקר במסגרת בניית דיור חברתי - קואופרטיבים לדיור. מעניינים במיוחד הם גם טיפוסים קואופרטיבים המיועדים לקבוצות קטנות ומקצועות, כמו קואופרטיבים אדריכליים ורפואיים, קואופרטיבים לתחבורה ודייג.

הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית גם אינו מגדיר את התחומים שבהם פועלים קואופרטיבים צרכניים, גופי הניהול שלהם, משטר הרכוש של קואופרטיבים אלה. המעמד החוקי של שיתופיות צרכנים, הזכויות והחובות של חבריהם חייבים, כמשמעות הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, להיקבע על ידי חוקים על אגודות צרכנים. כיום, פעילותן של אגודות צרכנות ואיגודיהן מוסדרת בחוק שיתוף פעולה עם הצרכנים. הארגון והפעילות של קואופרטיבים צרכניים בחקלאות נקבעים על ידי החוק הפדרלי "על שיתוף פעולה חקלאי" מיום 8 בדצמבר 1995 מס' 19E-FZ. קואופרטיב כצורה ארגונית של ארגון ללא מטרות רווח נקבע בחוק הפדרלי "על אגודות גננות, גינון ודאצ'ה לא מסחריים של אזרחים" מיום 15 באפריל 1998 מס' 66-FZ (כפי שתוקן ב-21 במרץ, 2002). ב-7 באוגוסט 2001, התקבל החוק הפדרלי "על קואופרטיב צרכני אשראי של אזרחים" מס' 117-FZ. עדיין אין ודאות בהסדרת פעילותם של קואופרטיבים צרכניים נפוצים כמו קואופרטיבים של מוסכים.

מבחינת תפקידם החברתי-כלכלי, קואופרטיבים צרכניים תופסים עמדת ביניים ברורה בין קואופרטיבים ייצור וארגונים ציבוריים, המייצגים סוג של סימביוזה ביניהם. כמו קואופרטיב ייצור, לקואופרטיב צרכני יש בעצם התחלה אגואיסטית לספק את הצרכים שלו ובעיקר החומריים של חבריו, המאגדים את רכושם כדי להשיג מטרות כאלה. כמו קואופרטיב ייצור, קואופרטיב צרכני אינו יכול אפוא אלא לעסוק בפעילות כלכלית, בעיקר יזמית, ואף לחלק את הרווחים המתקבלים בין חבריו. אך בניגוד לקואופרטיב לייצור, חלוקה כזו צריכה להיות בעלת אופי משני, עזר ביצירת חלק של חבר קואופרטיב צרכני שאינו חייב להשתתף בפעילות הקואופרטיב.

קואופרטיב צרכני הוא תאגיד שנוצר על ידי יחידים המעבירים אליו את רכושם על מנת לספק את צרכיהם המסוימים (בעיקר החומריים) בתמורה לקואופרטיב זה. ישנה תכונה מהותית נוספת המבדילה את הקואופרטיבים מכל הצורות הקולקטיביות האחרות של סיפוק צרכים. תכונה זו טמונה באופי הפעילות העיקרית של כל קואופרטיב. היא מורכבת או בייצור (עיבוד) של טובין חומריים, או בארגון מכירתם, אחסונם, אספקת חברי הקואופרטיב עם הסחורה הדרושה להם, ארגון בניית המתקנים הדרושים, ניהול רכוש המשרת את הכלל. צרכי חברי הקואופרטיב וכו'. במילים אחרות, הפעילות של קואופרטיבים היא תמיד פעילות כלכלית, כלכלית.

עם ארגונים ציבוריים, לקואופרטיבים צרכניים יש מטרה משותפת - סיפוק צרכים, לעומת זאת, כאן ברוב המקרים ובעיקר בלתי מוחשי 19 אין לטעות בטבעם הבסיסי של הצרכים של חברי ארגונים ציבוריים ובעקרות השאיפות הרוחניות של הארגון הזה עצמו. בעודם בשטח, הם אינם יכולים להימנע ממגע עם שכבת הקרקע שלה: הפעילות הכלכלית (ולעתים היזמית באופן ישיר) של ארגונים ציבוריים ותמריצים חומריים לחבריהם הפעילים ביותר הם תשלום הכרחי להישרדות בתנאי שוק. כשהחוק מדבר על סיפוק משותף של אינטרסים רוחניים ואחרים לא-גשמיים, הוא שותק על המחיר הנדרש להשגת מטרה כזו, כי סיפוק רוב האינטרסים הלא-גשמיים דורש עלויות חומריות למדי. אין שום דבר על טבעי, לפיכך, במידע על מכירת תפקידים במפלגות פוליטיות אחרות, ועל תשלום לסיעותיהם עבור הצבעה באספות מחוקקות.. עם זאת, ארגונים ציבוריים מתאפיינים בסיפוק משותף של צרכים אלו, המרמז על השתתפות חובה של חבר הארגון בעבודתו, בעוד בקואופרטיב צרכני לא נדרשת פעילות חברים - רק מילוי חובת העברת הרכוש, וסיפוק הצרכים מתרחש בהתאם באופן אינדיבידואלי - באמצעות חלוקה ממוקדת של רכוש (והטבות אחרות) על ידי קואופרטיב צרכני בין חבריו. אי אפשר שלא להזכיר הבדל אחד נוסף, שברוב המקרים נחשב כמכריע. אנחנו מדברים על "נהנים", שאת האינטרסים שלהם משרתים בעיקר פעילות הארגון השיתופי והציבורי. קואופרטיבים מתמקדים בצוות סגור ומוכר תמיד של חבריהם, בעוד שארגון ציבורי צריך לשרת את השגת יעדים שימושיים בדרך כלל. למעשה, עקרון כללי זה רחוק מלהיות עקבי ואינו יכול להכריע. ראיה נוספת לטובת מעמדה המיוחד של הקואופרטיב הצרכני, שעליו מעידה חלוקת הישויות המשפטיות למסחריות ולא מסחריות, היא העובדה שאינו כפוף לחוק "על ארגונים לא מסחריים" מיום 12.1. , 1996 מס' 7-FZ.

אף על פי כן, קיימים הבדלים כה חמורים בין הקואופרטיב הצרכני לעמותות, עד כי הדבר אינו יכול אלא להוביל להערכה מחודשת של מקומו בסיווג המשפטי של ישויות משפטיות. יש גם עילות דוגמטיות ממשיות להימנע מפסקי דין קטגוריים לטובת סיווג קואופרטיבים צרכניים בכלל ואגודות חיסכון בדיור בפרט כמלכ"רים. האחרונים בכל העולם, וגם כאן ברוסיה, נבדלים במאפיינים הבאים, החשובים כל כך עבור תאגידים מסחריים: (1) "שליטה תאגידית קבועה" על עיקר הפעילות והשימוש ברכוש; (2) "יציבות בחלוקת הרווחים"; (3) יכולת העברה של זכויות השתתפות; (4) תביעות חברים לרכוש. לא נדרש מאמץ רב כדי לוודא שלקואופרטיבים צרכניים יש את רוב התכונות הללו. 20 ראה: Stepanov D.I. בחיפוש אחר קריטריון להבחנה בין ישויות משפטיות לשני סוגים ועקרון ההפרדה של ארגונים ללא כוונת רווח // עלון המשפט האזרחי. 2007. ו' 7. מס' 3. עמ' 35. קצת אפילו מיותר. כפי שכבר הוכח לעיל, חלוקת הרווחים לקואופרטיבים היא הצעד הראשון לקראת פירוק אופיים השיתופי, ומכסת הפירוק שמה לה סוף סוף קץ, והופכת את הקואופרטיב למעין חברה כלכלית..

קואופרטיב החיסכון בדיור הוא רק אחד מקואופרטיבים צרכניים כאלה, הנובעים ופועלים על בסיס חוק מיוחד במסגרת ההוראות הכלליות ביותר של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על קואופרטיבים צרכניים.

הופעתו של ZhNK במרחב המשפטי הרוסי הוערכה מיד כנושא חדש מבחינה איכותית של יחסים משפטיים. יחד עם זאת, ניתן להיתקל באמירה כי "חוק אגודות צבירה מציג הסוג החדשקואופרטיבים, שלא היו ידועים בעבר לחקיקה הסובייטית או הרוסית" 21 סוקול P.V. חוק חדשעל אגודות חיסכון בדיור // חקיקה וכלכלה. 2005. מס' 11.. אי אפשר להסכים עם זה. החוק עצמו (סעיף 2) מפנה את ZhNK לסוג הקואופרטיבים הצרכניים, וזה כבר מספיק כדי להפריך אפיון כזה. זה עדיין יכול להתקבל אם זה היה סוג חדש של קואופרטיב צרכני. ואכן, ביניהם לא נמצא ולו אחד שמבחינת נושא וצורות הפעילות שלו, מבחינת ארגון ומקורות מימון, שליטה ציבורית ואחריות, כמו גם אחריות לחבריו, היה דומה אפילו במקצת. לקואופרטיב לחיסכון בדיור.

ZhNK מאופיינים כצורה ארגונית וחוקית חדשה של קואופרטיבים צרכניים שנוצרו כדי לענות על הצרכים של אזרחים בדיור. עם זאת, הצורה הארגונית והמשפטית "צריכה להיות מובנת כמכלול של הבדלים רכושיים וארגוניים, דרכי גיבוש הבסיס הרכושי, מאפייני האינטראקציה של בעלים, יזמים וכוח העבודה, אחריותם זה לזה ולצדדים שכנגד". הוא "קובע את אופי היחסים בין המייסדים (משתתפים בחברה או בשותפות), את משטר האחריות הקניינית להתחייבויות המיזם, הסכום המינימלי הנדרש בעת יצירת מיזם הון מורשה, מידת ההגנה על האינטרסים של הנושים, הליך ניהול המיזם וחלוקת הרווחים, מקורות אפשריים למימון פעילותו. את הצורה הארגונית והמשפטית "ניתן להגדיר כמכלול מרכיבים ומאפיינים המפורטים בחוק המאפיינים את צורת הבעלות שעל בסיסה נוצר המיזם, הליך גיבוש הבסיס הקנייני של ישות כלכלית (לרבות גודל מינימלי של ההון המורשה), מבנה האינטראקציה בין מייסדיו למשתתפיו, גבולות האחריות של המיזם עצמו ומשתתפיו לחובות המיזם, וכן הנוהל ותכונות הניהול. "ישויות משפטיות נוצרות בצורות ארגוניות ומשפטיות מסוימות, שהרשימה שלהן נקבעת בחוק. עבור ישויות משפטיות מסחריות, רשימה זו סגורה (סעיף 2 של סעיף 50 של הקוד האזרחי), עבור ישויות משפטיות לא מסחריות - פתוחה (סעיף 3 של סעיף 50 של הקוד האזרחי). לפיכך, הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית מאפשר לייחד צורות ארגוניות ומשפטיות של שותפויות עסקיות וחברות עסקיות, קואופרטיבים תעשייתיים וצרכניים, שותפויות ללא מטרות רווח וארגונים אוטונומיים ללא מטרות רווח, ארגונים אחרים ללא מטרות רווח, מפעלים יחידתיים. ומוסדות.

ZhNK ipso lege מתייחס לצורה הארגונית והמשפטית של קואופרטיב צרכני, ובמבט ראשון הוא מדורג באופן רשמי בשורה אחת עם קואופרטיב דיור ודיור. לכן, לראות בזה צורה ארגונית ומשפטית חדשה של קואופרטיב צרכני זהה לסיווג CJSC ו-OJSC או LLC ו-ALC, בהתאמה, כצורות ארגוניות ומשפטיות שונות.

אבל אם במקום המילים "צורה ארגונית ומשפטית" נכניס את המילים מגוון או סוג, נקבל מושג הוגן לחלוטין שבמקרה זה פורמלית (על סמך נוסח החוק) יש לנו עסק עם סוג חדש מבחינה איכותית של צרכנים. שיתוף פעולה, עדיין לא ידוע או חוקי, וגם לא שיטת השקעות רוסית. זה נכון בדרך כלל. אם אתה מסתכל על ZhNK כישות משפטית, אז בתוך הצורה המשפטית של קואופרטיב צרכני לא יהיה מה להשוות איתו 22 אלא אם כן, כמובן, איננו סופרים קואופרטיבים צרכניים שמבצעים בפועל את אותן פעילויות כמו קואופרטיבים לחיסכון בדיור, אלא מבחינה חוקית או חורגים מגבולות המטרה המשפטית הרגילה שנקבעה להם בחוק (ZHK, ZHSK), או "מעמידים על" מלאכת יד מעטפת מפותחת של מגוון קואופרטיבים צרכניים שאינם ידועים בחוק (אגודות צרכנות משכנתאות). התועלת של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית סיפקה לרשות כולם אמצעי רב עוצמה לנצח את האינטרס הפרטי על האינטרס הציבורי בצורה של מה שנקרא העיקרון של אוריינטציה מתירנית של נורמות המשפט האזרחי..

שאלת הסימנים של קואופרטיב צרכני כצורה ארגונית ומשפטית מיוחדת והבדלים בינה לבין קואופרטיב ייצור טרם נפתרה במדעי המשפט. 23 ראה: Kozlova N.V. ארגונים ללא מטרות רווח: צדקה או יזמות?//חקיקה. 1998. מס' 1..

התנאים המוקדמים הראשוניים הם הוראות הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על כי קואופרטיב צרכני הוא (1) ארגון ללא מטרות רווח (2) שנוצר על ידי אזרחים וישויות משפטיות (3) באמצעות עמותה התנדבותית על בסיס חברות ו-(4) תרומה לקרן נאמנות 24 N.V. קוזלובה, הטקסט מכיל את המילים "לקרן הסטטוטורית", אך זוהי הסתייגות ברורה, שכן קרן כזו אינה נוצרת כלל על ידי אגודות שיתופיות, ואין בה צורך.ארגון תרומת מניות רכוש (5) על מנת לענות על הצרכים החומריים והאחרים של המשתתפים (סעיף 1, סעיף 116).

שניים מהסימנים המפורטים הם בעלי החשיבות הגדולה ביותר להכרה בקואופרטיב צרכני כצורה ארגונית ומשפטית עצמאית של מלכ"ר. מטרת יצירת קואופרטיב צרכני היא לספק את הצרכים החומריים והתרבותיים של חבריו, בעיקר באמצעות רכישת נכס בבעלות הקואופרטיב ולאחר מכן העברתו לשימוש ו/או בבעלותו של חבר הקואופרטיב. תפעול הנכס מתבצע על ידי הקואופרטיב וחברי הקואופרטיב במשותף. קואופרטיב צרכני אינו יכול להציב לעצמו מטרה להרוויח, ולכן, ככלל, אינו עוסק בפעילות יזמית ככזו.

אם עליו לקיים פעילות מסחרית ואף לחלק את הרווחים שהתקבלו בין חבריו, אזי הדבר צריך להיעשות אך ורק על מנת להשיג את המטרה העיקרית - לספק את הצרכים החומריים והתרבותיים של חבריו (רכישת רכוש והעברתו ל- חברי הקואופרטיב, הכרוכה בחלוקת כל ההכנסות המתקבלות בין הקואופרטיב לחברים על פי עקרון כיסוי עלויות הקואופרטיב וחלוקת כל יתרת ההכנסה להגדלת החיסכון במניות של חברי הקואופרטיב) 25 חלוקת כל ההכנסה שהתקבלה בין חברי הקואופרטיב, כפי שניתן להבין אותה על סמך המשמעות המילולית של סעיף 5 לאמנות. 116 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, לא אמור להתקיים בגלל חוסר הגיון במקרים כאלה של פעילויות יזמיות (מסחריות), שעלויותיהן עדיין יצטרכו להיות מכוסות על ידי חברי הקואופרטיב על ידי תרומות נוספות מכוחן של סעיף 3 לאמנות. 116 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית..

הקואופרטיב הצרכני נבדל מקואופרטיב הייצור, אפוא, במטרה ובנושא הפעילות, וכן בהעדר סימן להשתתפות חובה בעבודה של חבר קואופרטיב הצרכנים בפעילותו העיקרית.

סימנים אלו למעשה מתגלים כשבירים ומעורפלים עד כדי כך שאפשרו לפקפק באופן כללי בכדאיות ההבחנה בין שני סוגי קואופרטיבים - קואופרטיבים ייצור וצרכנים.

ההתנגדויות מסתכמות בדברים הבאים. ראשון. השתתפות אישית לפי החקיקה הנוכחית לא תמיד נדרשת בקואופרטיבים לייצור (סעיף 2, סעיף 7 לחוק הפדרלי "על קואופרטיבים לייצור"). שְׁנִיָה. החקיקה מכירה מקרים בהם השתתפות אישית בפעילות הכלכלית של קואופרטיב צרכני היא חובה. שְׁלִישִׁי. החוק מאפשר לקואופרטיבים צרכניים לעסוק בפעילות יזמית ולחלק את ההכנסה המתקבלת בין חבריהם, ועקרון החלוקה זהה לקואופרטיב ייצור. רביעי. המשותף לשני הקואופרטיבים הוא האחריות המשנה של חבריהם לחובות של קואופרטיבים (סעיף 2, סעיף 107, סעיף 4, סעיף 116 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית). חמישי. שפע החוקים על סוגים מסוימים של קואופרטיבים צרכניים, המובחנים לפי תחומי פעילות כלכלית (מסחר, הלוואות, בניית דיור, בניית מוסכים, בניית קוטג'ים, גינון וגננות), שוללים זה את זה, הוא עדות דווקא לטובת היעדר סוג יחיד של קואופרטיב צרכני 26 בדיוק כמו N.V. מסקנת העז לא נעשתה. אבל למה אחרת, כדי להוכיח את התזה שלה שאין בחוק קריטריונים ברורים להבחנה בין קואופרטיבים צרכניים לקואופרטיבים לייצור, היא כותבת: "שנית, עורכי הדין מבולבלים בצדק משפע החוקים המוקדשים להסדרה המשפטית של קואופרטיבים צרכניים. ; הם נוצרים כמעט בכל תחום של פעילות כלכלית. לדוגמה, המעמד של סוג כזה של קואופרטיב צרכנים כאגודת צריכה (כמו גם איגודי אגודות צרכנות) נקבע על פי החוק הפדרלי מ-19 ביוני 1992 (עם תיקונים ותוספות מ-11 ביוני 1997; "על צרכן שיתוף פעולה בפדרציה הרוסית"). החוק הזהאינו חל על דיור, בניית דיור, דאצ'ה, מוסך, אשראי ודומיו אגודות צרכנות מיוחדות הפועלות בהתאם לחקיקה על סוגים מסוימים של אגודות שיתופיות אלו. בחקלאות, קואופרטיבים צרכניים נוצרים על בסיס החוק הפדרלי מ-8 בדצמבר 1995 "על שיתוף פעולה חקלאי". אחרת, ניתן לייחס שפע כזה של חוקים לחסרונות של טכניקת החקיקה, המשחזרת את אותן הוראות כלליות בכל אחד מהחוקים הללו. אך מכיוון שלא ניתן להבחין בכך, אם כל החוקים הללו מתארים בכל פעם את מעמדו של נושא חדש, אז ניתן לפקפק בקיומה של צורה ארגונית ומשפטית משותפת לכולם.. שִׁשִׁית. חלק מהחוקים הללו קובעים למעשה באופן ישיר את מעמדו של קואופרטיב ייצור, וקוראים לו, יותר מתוך הרגל מאשר במכלול המאפיינים המהותיים שלו, קואופרטיב צרכני.

בפרט, אנחנו מדברים על החוק הפדרלי "על קואופרטיבים לצרכנים". זה נוגע רק לחברות צרכנות ולאיגודים שלהן. אסור להשתמש בביטוי "חברה צרכנית" בשמות של סוגים אחרים של אגודות צרכנות. על פי אמנות. סעיף 1 לחוק זה, חברה צרכנית היא התאגדות וולונטרית של אזרחים וישויות משפטיות שנוצרה על בסיס חברות בשילוב מניות רכוש למסחר, רכש, ייצור או פעילויות אחרות על מנת לספק את צורכיהם החומריים והאחרים של חבריה. המשימות העיקריות של החברה הצרכנית הן: רכישה מאזרחים ומישויות משפטיות של מוצרי חקלאות ומלאכה, פירות בר, פירות יער ופטריות, חומרי גלם רפואיים עם עיבודם ומכירתם לאחר מכן; ייצור מוצרי מזון ומוצרים שאינם ייצור עם מכירה לאחר מכן באמצעות ארגונים קמעונאיים; מתן שירותי ייצור ומשק בית לחברי אגודות וכו'. לפיכך, למרות השם, למעשה, חברת צרכנות היא צורה ספציפית של אפילו לא צרכן, אלא קואופרטיב ייצור, שמאפייני מעמדו המשפטי קשורים שוב לנושא ולמטרות פעילותה.

כך ניתן לומר על עיבוד חקלאי, שיווק (מסחר), שירות, אספקה, גננות, גננות, בעלי חיים ועוד, אשר החוק 27 סעיף 4 לחוק הפדרלי "על שיתוף פעולה חקלאי" מ-8 בדצמבר 1995 מס' 193-F3.מסווג כצרכן.

כתוצאה מכך, המסקנה היא כי "החקיקה הרוסית בנושא שיתוף פעולה אינה מאפשרת הבחנה ברורה וחד משמעית בין המושגים של "קואופרטיב ייצור", "קואופרטיב צרכני", "חברה צרכנית", "קואופרטיב חקלאי" ... על מנת לאפשר פיתוח עתידיותמיכה בצורה ארגונית מאוד פופולרית זו, המתאימה באותה מידה לפעילויות יזמיות ולא מסחריות כאחד, יש לייעל את החקיקה הנוכחית בנושא קואופרטיבים ייצור וצרכנים, אולי על ידי אימוץ חוק יחיד "על שיתוף פעולה", תוך התאמתו לקוד האזרחי. של הפדרציה הרוסית.

עם המסקנה הזו, שמחזירה אותנו לתחילת המאה ה-20. 28 הצעת החוק על שותפויות שיתופיות שעבדה על ידי ועדת הצעות חקיקה שנוצרה על ידי הקונגרס השיתופי במוסקבה ב-1908 התבססה בדיוק על הרעיון של הצורך בחוק שיתופי כללי מיוחד.ולהציע שנשים קץ להבחנה בין קואופרטיבים מסחריים (ייצור) ולא מסחריים (צרכניים), אי אפשר להסכים. כמובן שלחלוקה של ישויות משפטיות למסחר ולא מסחרי יש חסרונות. ישנם אפילו מצבים שבהם הסיווג הזה מתברר כפורמלי בלבד, שכן למעשה ההבדלים בין איש מסחריוישות לא מסחרית (כמו במקרה של חברה צרכנית כפרית וחווה שיתופית) מתגלה כהבחנה "על הנייר". אולם, סיווג זה נושא גם במקרה זה בנטל משפטי ממשי ביותר. ים. סוחנוב, "הצורך להפריד בין ארגונים מסחריים ובלתי מסחריים בסדר המשפטי המקומי מוכתב על ידי הצורך להחריג לעתים קרובות, למרבה הצער, מצבים שבהם, למשל, לגופים ממשלתיים תהיה הזכות להקים בנקים מסחריים או להנפיק איגרות חוב". מטעם עצמם"".

מעמדה של ישות משפטית לא מסחרית מוצא את הצדקתו, לפיכך, לא כל כך במשפט הפרטי אלא במישור המשפטי הציבורי, למעט ישויות משפטיות מסוימות, בהתבסס על אינטרסים ציבוריים, צורות פעילות מסוימות במחזור הכלכלי ובמקום זאת. יצירת הטבות עבורם ביחסים עם המדינה 29 העדפות בציבור, במיוחד מס, תחום ומיזעור דרישות הניהול הן המאפיינים המובהקים ביותר של מש"קים בהשוואה לישויות משפטיות מסחריות.. אחרת, סיווג זה מאבד את משמעותו. אם אתם עוסקים אך ורק בפעילות צדקה ובמקביל נושאים באותו נטל מס כמו סיטונאי, הרי שזה רק מנוגד לעקרון הצדק ופוגע ביסודות פעילות הצדקה. אבל במחזור האזרחי לא אמור להיות הבדל בין עסקאות קרן צדקה, הרוכשת ציוד משרדי לצרכיה, וסיטונאי קטן הרוכש ציוד זה לצורך מכירה לאחר מכן. המשפט האזרחי נותן להם, באופן עקרוני, את אותו משטר משפטי. הניסיונות המתמשכים של המחוקק לשמר עבור אנשים כאלה ערבויות משפטיות ציבוריות מוגברות במחזור האזרחי (הגבלת עילות וסכום האחריות, אי קבילות פשיטת רגל ועוד) משפיעות בדרך כלל על מחזור זה.

המייסדים יכולים לנצל את היתרונות של ישות משפטית לא מסחרית הניתנת בחקיקה הנוכחית, גם כאשר למעשה קשה להבחין בין פעילותו של גורם זה לבין פעילות היזמות. חשוב לזכור יחד עם זאת כי בתמורה להטבות הניתנות לזיוף שכזה, החוק מגביל את חופש הפעילות היזמית שלו. 30 לטענת ד.י. המוגן. סטפנוב, כאשר מרכז הכובד של פעילות המש"ק עובר לכיוון עסקי (בין אם בתחום הכלכלי או אחר), בשלב מסוים, יש צורך אובייקטיבי להפוך לישות משפטית מסחרית, שכן, מצד אחד, עם הצמיחה של הרווחיות העסקית בתחום הקלות המס, המיסוי משתווה גם לעמותות מסחריות ולמלכ"רים, ומצד שני, מנגנוני השימוש ברווחים והשקעה בעמותות מתגלים כלא יעילים מנקודת מבט של בינוניים וגדולים. עסקים.. חברת הצרכנות, כידוע, נוצרה כארגון שנועד לענות על צרכיו של תושב רגיל (הן כפרי והן עירוני) במוצרים תעשייתיים. זו הייתה מטרתה ההיסטורית. והמדינה סיפקה לו משטר של קואופרטיב צרכני (היום - מעמד של ארגון ללא מטרות רווח), תוך התחשבות רק במשמעות החברתית של פעילות זו, וכלל לא באי-אפשרות לקיים אותה באופן של יזמות. . איש אינו מגביל את זכויותיהם של תושבי הכפר ליצור חברות מסחר באחריות מוגבלת באזורים הכפריים או לעסוק בפעילות זו כיזמים בודדים. אם אנשים ינצלו את ההזדמנות שנפתחת להם לעסוק בפעילות כלכלית במשטר של עמותה או לא, זה כבר עניין אחר. אך מכיוון שקיימת אפשרות כזו באופן עקרוני, אבסורד לשלול על בסיס זה את סיווגם של ישויות משפטיות למסחריות ולא מסחריות. במקום זאת, אפשר לדבר על חוסר העקביות של המחוקק או על "שרירותיות חקיקתית", טעויות חקיקה. יתרה מכך, ברוב המוחלט של המקרים, בעיה כזו אינה מתעוררת כלל, שכן רוב הישויות המשפטיות ללא מטרות רווח נוצרות לביצוע משימות שאינן קשורות ישירות לעשיית רווח (מינהל ציבורי, סדר ציבורי, משפט, חינוך, שירותי בריאות וכו'). והבנת הנסיבה הזו אינה מפריעה אפילו לעובדה שהשוק מוכן בכל רגע "לתקן טעות זו" ולהפוך את נושא כל פעילות ל"ספק של מוצר אחר".

רשימת הסימנים המבדילים קואופרטיב מישויות משפטיות אחרות, הן מסחריות והן שאינן מסחריות, כוללות בצדק את הסימן לקיומו של צורה מסוימת של השתתפות הון ברכוש הקואופרטיב - מניה ובהתאם לכך, הימצאות קרן מניות בהרכב רכוש הקואופרטיב. היעדר קרן מניות מאיגוד בעלי בתים ובהתאם חלק מחברי הוראה מונעים את הכרה כסוג של קואופרטיב צרכני. 31 ראה: משפט אזרחי / Otv. ed. א.א. סוחאנוב. עמ' 258. על רקע זה הוראת פרופסור א.א. סוחאנוב כי מבחינת HOA החוק אינו קובע אפשרות של הפיכה לצורות ארגוניות ומשפטיות אחרות, מבחינה זו היא פורמלית ולא בעלת חשיבות מיוחדת. פשיטת רגל זה עניין אחר. האפשרות של חדלות פירעון היא סימן בלתי מותנה לאופי המסוכן של פעילויות שיתופיות המתבצעות על בסיס סיוע הדדי, אך על סכנתך ובסיכון שלך. אף על פי כן, פשיטת רגל אינה מהווה מאפיין מכריע, שכן דבר אינו מונע מהמחוקק להוציא אגודה צרכנית כזו או אחרת מתחום חקיקת פשיטת הרגל בדיוק מאותן סיבות שבגינן הוא יכול לאפשר ביצוע פעילות יזמית על ידי מלכ"ר. אִרגוּן. נקודת מבט נוספת: "בבסיסה, שותפות כזו יכולה להיחשב כקואופרטיב צרכני, אולם, סעיף 2 לאמנות. 291 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית רואה בזה סוג עצמאי של ארגון ללא מטרות רווח הפועל על בסיס חוק מיוחד (העומד במלוא הדרישות של סעיף 3 של סעיף 50 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית ) "(מדריך המתווך / חובר על ידי IA Dubrovskaya, OI Sosnauskene. M. : Yustitsinform, 2006)., למרות שבאופן עקרוני ניתן למצוא טיעונים רבים אחרים בעד הכרה בו כצורה חוקית של שיתוף פעולה (שילוב כוחות ואמצעים להפעלה משותפת של רכוש על בסיס עזרה הדדית).

קיים הבדל נוסף בין קואופרטיבים לצרכן לייצור, שניתן להתייחס אליו כמשמעותי. אם בקואופרטיב הפקה ההשתתפות בניהול מבוססת על חובה שווה של השתתפות אישית בפעילותה היזמית ושוויון סיכון ומתבטאת בתרומת חלקים שווה ושוויון זכויות הצבעה באסיפה הכללית, הרי שגישה שונה אופיינית גם לקואופרטיבים צרכניים. : השתתפות על ידי רכוש, ולא על ידי פעילות אישית, גודל שונהתרומות מניות ובהתאם, סיכונים שונים קובעים מראש השתתפות פרופורציונלית בניהול ענייני קואופרטיב צרכני. בהקשר זה, כמובן, יש הרבה מהמשותף בין החברה הצרכנית לקואופרטיב הייצור כמו בין קואופרטיב הדיור לבין הו"א.

לפיכך, לדעתנו, אין מקום לסרב לחלק קואופרטיבים לקואופרטיבים ייצור (מסחריים) וצרכנים (לא מסחריים). ברוסיה, מדובר בשתי צורות ארגוניות וחוקיות שונות של שיתוף פעולה. הדבר יתאפשר רק אם תוזנח הגישה הרעיונית לחלוקת כל הישויות המשפטיות למסחריות ולא-מסחריות, דהיינו. בכפוף לתיקון רדיקלי של הוראות הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית על ישויות משפטיות. מכיוון שההסתברות לכך זניחה, יש להשלים עם עלויות הסיווג, ולהבין את הקונבנציונליות שלו ביישום על אגודות שיתופיות. במקום זאת, ניתן להכיר בקואופרטיב צרכני כישות משפטית מסחרית, אם נניח שמטרת עשיית הרווח לגופים משפטיים מסחריים אינה משמעותית כמו הזכות להפצתו.

השאלה המרכזית שבגינה נעשתה סטייה כה ארוכה היא האם אנו יכולים לראות ב-ZHNK סוג של קואופרטיב צרכני, ואם אפשר, אז האם יש לייחס זאת לשינוי של אחד מסוגי הקואופרטיבים הצרכניים המוכרים. , או האם יש לראות בו קואופרטיב צרכני מגוון עצמאי חדש.

אחרי כל מה שנאמר לעיל, התשובה נראית כמעט ברורה. ZHNK הינו תאגיד המבוסס על השתתפות אישית של מספר משתנה של אנשים המחויבים לתרום רכוש בתמורה לרכישת זכות ההשתתפות. המשימה העיקרית של תאגיד זה היא לספק את צורכי המשק של חבריו בדיור, וכתוצאה מכך, לערוך עימם עסקאות בלעדיות ולטובת האינטרסים שלהם לרכישת חצרים למגורים והעמדתם לשימוש, ולאחר מכן לבעלות. (סעיפים 1, 2 לחוק). חברי ה-ZhNK נהנים מזכות שווה להשתתף בניהול ענייני הקואופרטיב, ללא קשר לגודל תרומת חלקם, על פי העיקרון של חבר אחד - קול אחד (סעיף 3, סעיף 34 לחוק). כל זה הוא עדות ישירה לאופי השיתופי של ה-WNK.

ומה יוצא דופן בזה? סטייה מסוימת היא גודל המניה (תרומה של המניה, כפי שהחוק לא לגמרי מכנה זאת). אין זה זהה לחברים שונים ב-ZhNK, שכן גודלו נקבע על-פי דירות המגורים שחבר ב-ZhNK רוצה לרכוש בעלות (סעיף 24 לחוק). אבל זה, שכבר ידוע לנו מקואופרטיבים-בינוי דיור, יכול להיחשב גם כצורה מוזרה של ביטוי של שוויון שיתופי, המאפשר במקרים אחרים את האפשרות להחזיק במספר מניות תוך שמירה על עיקרון כללישוויון קולות בנושאים בסיסיים של פעילות שיתופית. אם ניקח את תרומת המניה ליחידת מרחב מחיה כגודל המניה, אז נראה שאסור להתעורר שאלות. מנקודת מבט זו, ZhNKs, כמו ZhSKs, יכולים למעשה להיחשב כקואופרטיבים המאפשרים ריבוי (אי-שוויון) של מניות עם קולות שווים.

הקואופרטיב הרוסי לחיסכון בדיור הוא צורה ארגונית ומשפטית של פונקציה אחת - ניהול הפקדות חיסכון מיוחדות של חבריו, מבלי לספק להם, מלבד שירותי מתווך בהשגת דיור, העדפות נוספות מפעילותם הכלכלית. תוכן פעילותה הוא: 1) צבירת תרומות מניות של חברי ה-ZhNK בחשבונות מיוחדים; 2) הוצאת הכספים שנצברו לרכישת שטחי מגורים עבור חברי ה-ZhNK על הכספים שנצברו; 3) משיכת כספים לווים במקרה של אי ספיקה של הפקדות מניות לרכישת שטחי מגורים לחברי הקואופרטיב. בנוסף, רשאי ZhNK: 4) להשקיע את הכספים העומדים לרשותו בבניית מתחמים למגורים (לרבות בנייני דירות), וכן להשתתף בבניית חצרים למגורים כיזם או משתתף בבנייה משותפת; 5) לרכוש שטחי מגורים. הנקודה הרביעית והחמישית הן, קודם כל, צורות מימוש של הסמכות העיקרית של ZhNK להוציא את תרומות המניות שנצברו.

אולם נשאלת השאלה: האם ניתן להפעיל שתי סמכויות אלו גם מחוץ לסדר הספציפי של חבר ב-ZhNK? למשל, לפי הצו העתידי? נראה שהתשובה לשאלה זו שלילית למדי. ראשית, החוק מאפשר ל-ZhNK רק סוג אחד של פעילות - פעילות למתן מענה לצרכי חבריה במרחב המחיה וכמה סוגים של פעילויות עזר ביחס אליה. שנית, הוצאת הפרשות למניות מותרת רק לצורך רכישת שטחי מגורים לחברי הקואופרטיב. שלישית, החוק מחייב להפנות את ההכנסות מפעילות יזמית של ה-ZhNK לקרן המילואים, שכספיה, בהגיעם לסכום שנקבע באמנה, כפופים לחלוקה בין חברי הקואופרטיב (סעיף 4, סעיף 16 לחוק). רביעית, ניתן למשוך כספים שאולים על ידי ZhNK רק למטרות הפעילות העיקרית (חלק 3 של סעיף 47 לחוק). נותרה רק הנחה של אפשרות חלשה למצב חריג של השקעה זמנית של קרן המילואים במגורים.

קואופרטיב חיסכון בדיור מוגדר בחוק (סעיף 1, סעיף 2) כאגודה צרכנית שהוקמה כאגודה וולונטרית של אזרחים על בסיס חברות במטרה לענות על צורכי חברי קואופרטיב הדיור בחצרי מגורים בשילוב חלקה. תרומות חברי הקואופרטיב לדיור.

הגדרה זו סובלת בבירור מיתירות, שכן כל קואופרטיב צרכני כבר מייצג את עצמו כאגודה התנדבותית ... על בסיס חברות ... על ידי שילוב תרומות מניות על ידי חברי ZhNK (סעיף 116 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית) . פתרון טוב יותר יכול להיות ההגדרה הבאה: "קואופרטיב לחיסכון בדיור הוא קואופרטיב צרכני שנוצר כאגודה התנדבותית של אזרחים על מנת לתת מענה לצורכי חברי הקואופרטיב לדיור במגורים".

החוק מתקן הזכות הבלעדית להשתמש בביטוי "קואופרטיב חיסכון בדיור" בשם. במבט ראשון, הנוכחות בחלק 2 של אמנות. סעיף 2 לחוק הקובע את הזכות לשימוש בלעדי בביטוי קואופרטיב חיסכון בדיור ואוסר על כל הישויות המשפטיות שאינן נכנסות למעמד של קואופרטיב לחיסכון לדיור להשתמש בו על שמם. אכן, לגבי כל הישויות המשפטיות של צורה ארגונית ומשפטית שאינה שיתופית, אין משמעות לאיסור כזה, שכן אפילו המילים "שיתופיות" ו"שיתופיות" אינן יכולות לשמש אותן ללא סיכון של סיכון, אם לא את תוקף שלהן. רישום המדינה, אז לפחות המוניטין שלהם. 32 נכון, השימוש הפורמלי במסמכים המרכיבים, כמו גם מסמכים שהוגשו לצורך רישום המדינה של ישות משפטית, שמות האסורים לשימוש עבור ישות משפטית רשומה, אינם סיבה לסרב לרישום שלו (סעיף 23 של הפדרלי חוק מיום 8 באוגוסט 2001 מס' 129-FZ)..

עם זאת, טכניקה זו חושפת משמעות עמוקה, ברגע שאנו מנסים לקבוע היכן עוד ראה המחוקק לנכון להשתמש בה כדי למנוע עובדות מטעות. 33 אין הכוונה לאיסור כללי על שימוש בשמות מסוימים בשם (שם החברה) של ישות משפטית (ראה, למשל, סעיף 1473 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית), אלא רק לאיסורים שמציינים בהחלט את אופיו של הפדרציה הרוסית. פעילות של ישות משפטית. עבור ישויות משפטיות לא מסחריות, ציון מידע כזה בשם הוא תמיד חובה, ועבור ישויות משפטיות מסחריות - במקרים הקבועים בחוק (סעיף 54 לקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית).. מקרים כאלה כוללים שימוש במילים "בנק", "מוסד אשראי", "בורסה", "קרן השקעות", "לשכת המסחר". איסור כללי במקרים כאלה נועד למטרות ציבוריות גרידא - מניעת הטעיית המדינה ומאנשים פרטיים (בעיקר צרכנים) לגבי תוכנו ומטרות הישות המשפטית. הכללת השם "קואופרטיב לחיסכון בדיור" בקטגוריה של הגבלות כאלה נותנת סיבה נוספת לראות במעמדה כישות משפטית של המשפט הציבורי.

בהתחשב בשינויים שבוצעו במעמד החוקי של שם חברה בקשר עם אימוץ חלק 4 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, יש להרחיב איסור זה גם לייעודים מסחריים של ישויות משפטיות.

כיצד ניתן לאפיין את המעמד המשפטי של ZhNK במספר קואופרטיבים צרכניים?

כפי שכבר הוזכר, קואופרטיבים לדיור נותרים בכמה אופנים דומים לקואופרטיבים לדיור עד כדי כך שהדבר עשוי ליצור רושם של אפשרות להחיל עליהם את אותו משטר משפטי. בינתיים, הדבר היחיד שנראה אפשרי הוא מתן דיור לשימוש חבר ב-ZhNK והבטחת זכויות הדיור וחובותיהם של חברי ה-ZhKK ו-ZHNK עד לתשלום תרומת המניה במלואה.

ZhSK הוא קואופרטיב שנוצר לבנייה ותפעול של בניין מגורים, ו-ZhNK - לרכישת שטחי מגורים על פי הצהרות חברי ZhNK. ZhNK הוא בעיקר מתווך שתפקידו מצטמצם ל-1) מתן שירותים פיננסיים (חיסכון בחסכונות הדיור של חבריה ומתן להם הלוואה על חשבון החיסכון שנצבר בקרן הנאמנות ובהלוואות צד ג') ו-2) ביצוע עסקאות לרכישת שטחי מגורים מטעם חבר ZhNK, לטובתו, אך מטעמו ועל חשבונו. עבור אגודות דיור, זכות הבעלות על דירה היא תוצאה טבעית של רכישת זכות הבעלות בבניין המגורים בו הם נמצאים. אובדן זכות זו על ידו הוא מאפיין של אגודות דיור רוסיות וחקיקת המקרקעין הרוסית, המאפשרות רכישת בעלות על דירה בנפרד מהבעלות על הבניין בו היא מצויה, וללא קשר לזכות הבעלים לכך. בִּניָן. עבור ZhNK, זכות הבעלות אפילו על דירה היא הכרח זמני, אמצעי להבטחת מילוי התחייבות כספית על ידי חבר ב-ZhNK.

אין שאלות כלל על ניהול בניין מגורים עבור ZhNK 34 אי הבנה מוחלטת של משמעות החוק, לדעתנו, נבדלת בקביעות כי ZhNK נוצרות כביכול לרכישת מבני מגורים והפעלתם לאחר מכן. אז, E.S. קריוקובה כותב כי "קואופרטיבים כאלה אינם מבצעים את תפקידי ניהול הרכוש המשותף של בנייני דירות והפעלתו עד לתשלום מלא של תרומת המניות על ידי חבריהם". אלא שהעובדה היא שגם לאחר תשלום מלוא ההפקדות של המניות, הם אינם יכולים לעשות זאת, שכן החוק אינו מסיר מהם את חובותיהם העיקריות, וחברי ז.נ.ק. ששילמו את מלוא הפקדות המניות בדרך כלל עוזבים את הקואופרטיב. (ראה: Kryukova ES הפסקת זכות הבעלות של שיתופי דיור בחצרים למגורים // חקיקה, 2007, מס' 9). להיפך, הם צודקים, לטענתו, "בניגוד לקואופרטיב דיור ודיור-בינוי, קואופרטיב חיסכון דיור אינו שואף למטרת ניהול חצרים למגורים ולא למגורים בבית שיתופי (סעיף 110 לחוק הדיור של הפדרציה הרוסית). השגת מטרה זו נדרשת לשרת את שותפות בעלי הדירות שנוצרה בה, בה ניתן להפוך קואופרטיב לחיסכון בדיור (סעיף 2 לסעיף 13 לחוק)" (סוקול פ' הגנה על זכויות המשקיעים בעת השקעה). בבניה.), והוצאות דומות לאלו שהוציאו חברי הקואופרטיב לדיור עבור אחזקת שטחים משותפים, תשתיות הנדסיות ושטח סמוך פשוט לא קיימות לקואופרטיב הדיור. עד לרגע העברת שטח המגורים הנרכש לשימוש חברו, ה-ZhNK נושא בהוצאות אלה כבעלים של בית המגורים (לרבות, אולי, כחבר בקואופרטיב לדיור), אך על חשבון קופת המניות. , כלומר משתמש עתידי בדירה. לאחר העברת שטח המגורים לשימוש, ה-ZhNK מפסיק בדרך כלל כל השתתפות בהוצאות כאלה, שמאותו רגע מוקצות במלואן לחבר ה-ZhNK. אלא שלאחרונים כבר מדובר בהתחייבויות שאינן נובעות מחברותו, אף שהן מותנות על ידו, שהרי מדובר בהתחייבויות שלא כלפי ז"נ"ק, אלא חובות דיור לצדדים שלישיים.

לבסוף, חברות בקואופרטיב הדיור היא מערכת יחסים יציבה יחסית, אשר מיועדת לחיי שירות ארוכים של הבניין. הדבר היחיד שמערער אותו הוא אובדן האופי השיתופי של הקואופרטיב לדיור לאחר העברת כל חדרי המגורים של בניין מגורים לבעלות חברי הקואופרטיב. אבל זה לא מפסיק רשמית את החברות בקואופרטיב הדיור. להיפך, חברות ב-ZhNK היא תמיד אמצעי זמני, אפילו דחוף, לרכישת בעלות על דירה באשראי. אבל הפסקת החברות כאן אינה משפיעה בשום אופן על המעמד השיתופי של WNK. אם קואופרטיבים רגילים נבדלים על ידי הרכב משתתפים משתנה יחסית, הנגרם על ידי הזכות הבלתי מוגבלת לפרוש בחופשיות מהקואופרטיב, אזי ה-ZNC מאופיין בעקרון של שונות מוחלטת של הרכב, שלא ניתן להתנגד לו אפילו על ידי ערבות שיתופית כללית עבור שמירה על חברות בקואופרטיב. ZhNK מבחינת חברות דומה לתור לדיור ובהתאם לתור להלוואה לרכישתו.

לפיכך, המהות של קואופרטיב חיסכון לדיור קרובה ביותר לחיסכון והלוואה, לאשראי, ולא לקואופרטיב לדיור. 35 "הקואופרטיב הוא קרן לעזרה הדדית. הקרן שלה נוצרת על חשבון תרומות (מניות) של חברי הקואופרטיב. הערבות היא החוזים שנכרתו עם משתתפי הקואופרטיב שהם משלמים עמלות חודשיות. כשכל החברים ישלמו את מלוא עלות הדירות, הכסף יגמר, אבל זה אומר שכל חברי הקואופרטיב קיבלו דירות או החזירו את כספם". ועוד משהו: "בסיס הפעילות של ZhNK הוא עקרון התמיכה הפיננסית ההדדית, או, במילים אחרות, עקרון הקרן לתועלת הדדית." "החקיקה הרוסית המודרנית מספקת יצירת קואופרטיבים אשראי בצורות שונות ארגוניות ומשפטיות, הנפוצות שבהן הן: ... קואופרטיב לחיסכון בדיור (HSC) (יש לו הזכות לקבל חסכונות אישיים, חסכונות של בעלי מניות לצורך העניין) של השקעה משותפת בבניית דיור, רכישת דיור) "(שפוטייב AV אגודות אשראי וחיסכון // יזם ללא יצירת ישות משפטית. 2006. מס' 1; ראה אותו הדבר: חשבונאות מס לרואה חשבון. 2005. מס' 12) .. העובדה היא שבשיתוף פעולה בדיור, האופי השיתופי מתבטא או בזכויות לשימוש לכל החיים בדירה בתנאים נוחים יותר משכר דירה, או במתן הטבות והטבות נוספות הקשורות לשימוש: ארגון פנאי ובילוי. , חגיגות משפחתיות וכו'. לעניין זה, גם קואופרטיב דיור ודיור-בינוי הנוכחי אינם עוד קואופרטיבים במלוא מובן המילה, שכן הם בעיקרו סוג של רכישת שטחי מגורים בנכס בתשלום. אבל לפחות במשך זמן מה הם קיימים כקואופרטיבים, המאחדים חברים עם אינטרס משותף, ואז הם יכולים להפוך לארגון ניהול בית שיתופי. מה לגבי קואופרטיב חיסכון בדיור? אילו הטבות ויתרונות היא מספקת למשתפי פעולה, בנוסף לתשלום בתשלומים? לא גובה ריבית על השימוש בהלוואה הדדית? אך בתמורה משלמים לו החברים את כל ההוצאות הכרוכות בפעילות ה-ZHNK, לרבות אחזקת והחזר הלוואות נמשכות והלוואות לרכישה או בנייה של חצרים למגורים (סעיף 4, חלק 2, סעיף 24 לחוק). והעלויות הכרוכות ביישום על ידי הקואופרטיב של הוראות פעילות האמנה שלו (סעיף 2 לחוק).

יש עוד הבדל אחד, שהוא לא משמעותי מבחינה משפטית, אבל מבחינה כלכלית הוא כמעט מכריע. הוא זה שמרחיב את אפשרויות השימוש בצורה השיתופית של מענה לצרכי האוכלוסייה במרחב המחיה. נעשה שימוש בקואופרטיבים לדיור כאשר הביקוש למגורים כבר ממס מספיק כדי להתחיל בבניית דיור. ZhNK, להיפך, לא עושה הבדל בין ביקוש ממס לחלוטין לביקוש עצור. יתר על כך. ZhNK מתמקדת באזרחים הזקוקים לתקופה של צבירת כספים ראשונית (חלק 1 של סעיף 28 לחוק) 36 "בעת הצטרפות ל-ZhNK, בניגוד לקואופרטיב דיור, לבעל מניות אין "התחייבות" לנכס ספציפי. אם נוצר קואופרטיב לדיור לבניית בית ספציפי, אזי הקואופרטיב לדיור מחויב לספק לבעלי מניותיו דיור ככזה, לפי שווי השוק של הנכס וגודל החלק הנתרם..

לפיכך, ישנם שלושה סוגים עיקריים של שימוש בחיסכון בדיור של אזרחים. הראשון הוא הלוואות משכנתא ובנייה משותפת או פרטנית. השני הוא השתתפות בקואופרטיב לדיור, המבצע בנייה על חשבון בעלי המניות והלוואת משכנתא. השלישי הוא השתתפות ב-ZhNK על מנת לצבור כספים לרכישת מגורים באמצעות הלוואה הדדית 37 ככל הנראה, נסיבות אלו אינן מובנות עד תום לכותבים כי "מי שלא מתבלבל מהוצאות נוספות, וצריך לרכוש דיור בהקדם האפשרי, רצוי לפנות לבנק לקבלת הלוואת משכנתא. אם יש מעט כסף, אבל יש זמן לפתור את בעיית הדיור, כדאי לפנות לקואופרטיב דיור”. כיום אנו כבר יכולים לדבר על נוכחותן של תוכניות לרכישה מואצת ומעוכבת של חצרים למגורים בהרכב האגודות השיתופיות. לגבי אגודות דיור, סוגיית צבירת הכספים הדרושים לתחילת הבנייה צריכה להיות פתורה עקרונית עד למועד הקמת האגודה לדיור. אחרת, אין הגיון ביצירתו, שכן מדובר בקואופרטיב להקמה ותפעול של בניין מגורים שנבנה על חשבון בעלי המניות..

המאפיינים הכלליים של כל ישות משפטית הם:

1. נוכחות של סימנים של הארגון (משתתפים, גופי ניהול, חטיבות פנימיות, הליך הכניסה, הקמת גופים וחטיבות, כשירות, מערכות יחסים);
2. זמינות של רכוש נפרד (מהרכוש של המשתתפים וכל צד שלישי);
3. אינדיבידואליזציה במחזור וביחסי ציבור - "שם משלו";
4. אחריות רכוש עצמאית.

על פי נוסח החוק, ל-ZhNK יש את כל הסימנים הללו. החוק קובע את מעמדו של חבר ב-ZhNK ואת התנאים לרכישתו ואובדנו (סעיפים 5-10), מבנה ה-ZhNK (סעיפים 33-46), מכיר בו כבעל רכוש נפרד (סעיף 3). , מקנה את הזכות להשתמש בתוספת מיוחדת בשם שלו (החברה) (סעיף 3) וקובע אחריות עצמאית להתחייבויות (סעיף 4).

לאחר מכן, נותר רק לבדוק אם מאחורי הוראות החוק מסתתרות הצהרות ריקות, ולהבהיר את תכונות ההתגלמות של סימנים אלה באישיותו של ה-ZhNK.

העובדה היא שבספרות המשפטית המודרנית השאלה מה בדיוק קובע מראש את מעמדה של ישות משפטית נפתרת אחרת.

התשובה הפשוטה ביותר היא להשאיר כל ספק ולסמוך על החוק. כל ארגון ששמו ככזה בחוק (מעשים משפטיים) צריך להיחשב כישות משפטית 38 ראה: Mitskevich A.V. נושאי החוק הסובייטי. מ: ספרות משפטית, 1962. ש' 134..

פרופסור ש.נ. בראטוס טען פעם כי "ההכרה של כל ישות ציבורית כישות משפטית אינה תלויה בשאלה אם היא נקראת רשמית ישות משפטית, אלא אם יש לה מאפיינים אשר, בכללם, הופכים אותה למשתתפת עצמאית ביחסי משפט אזרחיים. , אלה. ישות משפטית" 39 בראטוס ס.נ. ישויות משפטיות במשפט האזרחי הסובייטי (מושג, סוגים, ישויות משפטיות ממלכתיות) // מכון כל האיחוד מדעי המשפט. אוכן. עובד. נושא. 12. מ.: יוריזדאת, 1947. ש' 143. מכאן נובע עמדה קצת פחות ברורה מהעמדה הראשונה, מה שמרמז שהשאלה שהוצגה הייתה רטורית. אם לארגון יש את כל הסימנים של ישות משפטית הקבועים בקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, אזי הוא ישות משפטית 40 ראה: פושקין א.א. מקצועות המשפט האזרחי: (טקסט הרצאות). חרקוב, 1974. ש' 10; "... ח. 1 st. סעיף 11 ליסודות קושר בין ההכרה בארגון כישות משפטית לבין רגעים מהותיים (נוכחות הסימנים המצוינים בכתבה), ולא רשמיים (הימצאותו של ערך מתאים על אישיותו המשפטית של הארגון באמנתו. או תקנה) "(Braginsky MI השתתפות המדינה הסובייטית ביחסים משפטיים אזרחיים. M, 1981. S. 27, 34).. אבל הדעה שמאפייניה של ישות משפטית נקבעים מראש לא על ידי תכונות נומינליות, אלא על ידי התכונות האמיתיות של הארגון, הפכה נפוצה יותר. 41 "... הסימנים של ישות משפטית, המעוגנים באמנות. 48 לחוק האזרחי, נחוצים כיום רק להבנת הקטגוריה של "ישות משפטית" (הבנת תופעה משפטית זו), ולא לקביעה האם ארגון זה או אחר, בהתבסס על הימצאות סימנים של ישות משפטית, הוא חוקי ישות "(Kovalev MV בנושא המושג פעילות יזמית // הליכים של הכנס המדעי והמעשי הכל-רוסי "משפט ציבורי ופרטי: בעיית האינטראקציה, הביטוי החקיקתי והפרקטיקה המשפטית" 23-24 באפריל, 1998. יקטרינבורג, 1999. עמ' 143)..

בהתבסס על כך, מוצע לשייך מעמד של ישות משפטית בחלק מהמקרים להשתתפות עצמאית במחזור האזרחי, במקרים אחרים - עם עמידה בהליך שנקבע ליצירת ישות משפטית, במקרים אחרים - לאקט רישום מדינה.

כתוצאה מיישום כל אחת מהגישות הללו, ZHNK מתגלה כתאגיד עבורנו, שזהותו המשפטית אינה מוטלת בספק.

התכונה האופיינית ביותר לאישיות המשפטית של ZhNK היא שלה כשירות משפטית בלעדיתנקבע מראש, כפי שכבר הוצג לעיל, על פי אופי הפעילויות שבוצעו.

האישיות המשפטית הבלעדית של ה-ZhNK מתבטאת בעיקר בהקמת כפעילותו הכלכלית העיקרית את המשיכה והשימוש בכספים של אזרחים - חבריו לרכישה או בנייה של חצרים למגורים בשטח הפדרציה הרוסית על מנת להעבירם לשימוש. ולאחר תרומות מניות במלואן לרכושם של חבריהם (חלק 1, סעיף 1 לחוק). פעילות זו כוללת את הפעולות העיקריות הבאות:

1. משיכה ושימוש בכספי אזרחים לרכישת חצרים למגורים;
2. השקעה (השקעה) של הכספים העומדים לרשותו בבניית חצרים למגורים (לרבות בבנייני דירות), וכן השתתפות בבניית חצרים למגורים כיזם או משתתף בבנייה משותפת;
3. רכישת שטחים למגורים;
4. משיכה של כספים שאולים.

ההיבט המובע באופן חיובי בעל אופי חריג מאושש באיסור מיוחד של ה-ZhNK לבצע כל פעילות אחרת (חלק 1 של סעיף 3 לחוק) ואיסור כללי על כל שאר האנשים לבצע פעולות כאלה למעט מקרים מפורשים. הקבוע בחוק (חלק 3 של סעיף 1 לחוק).

כתוצאה מכך נוצר מונופול סטטוס לעיסוק בפעילות המשלבת חיסכון והלוואות, פונקציות סוכנות (נדל"ן) והשקעה באדם אחד.

כדי להגן מפני ההשלכות השליליות של מונופול זה, ניתנות הגבלות חיצוניות ופנימיות.

הגבלות חיצוניותמתבטאים באיסורים והגבלות על ביצוע פעולות חיצוניות - עסקאות עם צדדים שלישיים המפרות את האישיות המשפטית הבלעדית של ZhNK.

בהתאם לחלק 2 של אמנות. לפי סעיף 48 לחוק, נאסר על קואופרטיב:

1. להנפיק הלוואות ליחידים או לגופים משפטיים;
2. לתרום מגורים;
3. העברת שטחי מגורים לשימוש חופשי;
4. לפעול כערב לחבריה ולצדדים שלישיים וכן להבטיח בכל דרך אחרת את מילוי ההתחייבויות על ידי אנשים אלה;
5. לתרום את רכושם כתרומה להון המורשה (מילואים) של שותפויות עסקיות וחברות, קרן מניות של אגודות שיתופיות הייצור והשתתפות אחרת עם רכושם ביצירת רכוש של ישויות משפטיות, למעט השתתפות בהקמת רכוש של ארגונים לוויסות עצמי של קואופרטיבים לחיסכון בדיור.

עסקאות שאינן קשורות לפעילות העיקרית, אך אינן סותרות אותה, מבצעת ZHNK בהתאם לנוהל או לתנאים הקבועים בחוק.

לפיכך, אגודה שיתופית, ללא החלטה מוקדמת של האסיפה הכללית של חברי האגודה, אינה רשאית לבצע עסקאות להעברת שטחי מגורים בבעלות הקואופרטיב, לרבות החלפת שטחי מגורים שהועברו לשימוש חברי הקואופרטיב. , עסקאות אחרות שיש בהן ירידה ברכוש הקואופרטיב וכן עסקאות למסירת נכסי מגורים להשכרה או להשכרה או כמשכון (משכנתא) (חלק 1 לסעיף 48 לחוק).

בעת גיוס כספים לווים במקרה הקבוע בחלק 3 של אמנות. 47 לחוק, יש לאשר את הסכם ההלוואה (הסכם ההלוואה) לפני עריכתו על ידי מועצת הקואופרטיב. ניתן לאשר הסכם הלוואה (הסכם הלוואה) על ידי מועצת הקואופרטיב אם סכום ההלוואה (אשראי) אינו עולה על סכום הכספים שיש לקואופרטיב את הזכות למשוך לצורך רכישה או בנייה של חצרים למגורים בהתאם. עם אמנות. 47 לחוק (חלק 5 לסעיף 48 לחוק).

הקואופרטיב אינו יכול ליטול על עצמו התחייבויות, לרבות עיכוב או תוכנית תשלומים לביצוען, במסירת זכויות תביעות, למחוק באופן מלא או חלקי על חוב, לנקוט בפעולות אחרות העלולות להוביל להפסדים לקואופרטיב או להרעה ביציבות הפיננסית של הקואופרטיב. פעילותה (חלק 4 סעיף 48 לחוק).

החוק גם אוסר על עסקאות עם אינטרסים של חברי ה-ZhNK. על פי חלק 6 של אמנות. סעיף 3 לחוק, לא יכול להיות קואופרטיב בקשרים חוזיים עם חברי הקואופרטיב, שבעקבותיהם נקבעות, משתנות או מסתיימות זכויות וחובות אזרחיות הקשורות בביצוע פעילות הקואופרטיב למשיכת כספי אזרחים ולשימוש בהם. רכישת שטחים למגורים.

הגבלות פנימיותהן דרישות לרכוש ומקורות מימון של ZHNK, המכונות בחוק דרישות להבטחת הקיימות הפיננסית של פעילות הקואופרטיב. הדרישות הללו קובעות:

1. הסכום המינימלי של חלק תרומת המניה, שלאחר תשלוםו, בהתאם לאמנה, רוכש חבר ב-ZhNK את הזכות לרכוש (להקים) דירת מגורים;
2. הסכום המרבי של הלוואה הדדית (הסכום הכולל של חיסכון במניות של חברים אחרים ב-ZhNK, המופנים מקרן נאמנות לרכישת (בנייה) של דיור;
3. הסכום המקסימלי של הלוואות חיצוניות למימון רכישה (בנייה) של חצרים למגורים עבור חבר ב-ZhNK ובכלל עבור כל הפעולות של ZhNK
4. הסכום המרבי של עלות רכישת זכויות בחצרי מגורים בבנייה לפי סדר השתתפות בהון ועלות חצרים למגורים בבנייה של הקואופרטיב;
5. התקופה המינימלית למתן חלק מתרומת המניה, שלאחריה רוכש חבר ב-ZhNK את הזכות לרכוש או לבנות דירת מגורים;
6. התקופה המקסימלית לתשלום מלא של תרומת המניה.

בנוסף לפעילות העיקרית, ל-ZhNK יש את הזכות לבצע סוגים מסוימים של פעולות עזר המבטיחות את הפעילות העיקרית. לקואופרטיב יש את הזכות לספק לחבריו סיוע משפטי, ייעוץ ואחר, כמו גם שירותים אחרים התואמים את מטרות הקואופרטיב ואינם סותרים את החקיקה של הפדרציה הרוסית.

החוק מאפשר ל-ZhNK לעסוק בפעילות יזמית. V השקפה כלליתהיתר כזה נראה מיותר, שכן פעילות השקעה (השקעה ברכישה ובניה של חצרים למגורים) 42 השקעה, לדעתנו, היא רק פעילות ZhNK, אך לא פעילות חבריה. לא נכון לכן P.V. סוקול, שטוען כי "להשקעה בכל אחד מהאגודות השיתופיות (דיור, בנייה לדיור או חיסכון בדיור) יש את כל הסימנים לפעילות השקעה בדמות השקעות הוניות" (סוקול פ' הגנה על זכויות המשקיעים בעת השקעה בבנייה). חברי קואופרטיב אינם משקיעים ואינם כפופים לחוקי ההשקעות. המשקיע הוא קואופרטיב המסכן את כספיו, שכן קרן הנאמנות היא רכושו, והחברים נושאים בסיכון הפסדים בגבולות החיסכון במניות.היא כבר פעילות יזמית, שכן יש בה כמעט את כל הסימנים לכך, למעט מטרת הרווח, שלטעמנו אינה יכולה להיות בעלת חשיבות מכרעת בכלל, ובמיוחד עבור אגודות שיתופיות, שכן אלו אינן. מפעלים קפיטליסטיים. אולם, כך או אחרת, יש להבין את רשות החוק כסנקציה לעסוק בפעילות עסקית אחרת במיוחד לצורך עשיית רווח. 43 הרשאה מיוחדת כזו, כפי שכבר ברור, היא תוצאה של הגישה המיוחדת של המחוקק הרוסי והתיאוריה המשפטית להבנת פעילות יזמית. המאפיין המהותי שלו הוא המטרה המוצהרת של עשיית רווח, הקשורה בחוק או לצורה משפטית מסוימת (ישות משפטית מסחרית), או לעובדה ספציפית (רישום ממלכתי של מסמכים מרכיבים המעניקים זכות לעסוק בפעילות יזמית, רישום כיחיד יזם, או לסוג מסוים של פעילות (פעילויות של מנהלי בוררות, בנקאות, ביטוח וכו').. יש להפנות את ההכנסה שקיבלה הקואופרטיב מפעילות יזמית לקופת המילואים של הקואופרטיב, וכאשר הקרן המפורטת מגיעה לסכום שנקבע באמנת הקואופרטיב, לחלק בין חברי הקואופרטיב באופן יחסי לחלקיהם באמצעות העברת סכומים מתאימים לחשבון תרומת המניות.

מה בדיוק צריכה להיות הפעילות העסקית הצדדית הזו, החוק לא מפרט. ניתן להניח שזו יכולה להיות פעילות של חברת ניהול בתים, שכן ZhNK פורמלית אינה מונעת מאומה בשלב מסוים לפעול כקואופרטיב דיור, לפעול כלקוח (מפתח) או כבעל מניות בחוזה על ההון. בניית בניין דירות. לאחר התשלום המלא של התרומות למניות, ה-ZhNK יוכל לקחת על עצמו את תפקידיה של חברת ניהול בתים ביחס לבניין בו אכלסו חבריה לשעבר. עם זאת, מתנגדים לכך מכשולים בלתי עבירים, ראשית, בדמות איסור לעסוק בכל פעילות אחרת, למעט מה שצוין כעיקר פעילותו של ה-ZhNK (חלק 1, סעיף 3 לחוק). אבל העיקר הוא שה-ZhNK ייאלץ לצבור הכנסה מפעילויות כאלה על מניות חבריו החדשים. פשוט לא יהיה טעם בפעילויות כאלה 44 למעט הנוהג הרוסי הרגיל להפנות את ההכנסה המתקבלת לתשלום שכר לעובדים האחראים של הקואופרטיב, המדגים, בין היתר, מה באמת שווה הסימן של המטרה להרוויח כקריטריון משפטי פורמלי, שכן ב. במציאות הרווח מתברר כמרכיב בלתי נראה בעין בלתי מזוינת של הכנסה המתואמים עם הוצאות אפילו לא עבור כל עובדת הכנסה, אלא עבור תקופה מסוימת של פעילות. אין זה מפתיע אפוא שבספרות המשפטית מופיעות יצירות המחליפות את המושגים רווח והכנסה: "ברור ש... השגת הכנסה אינה המטרה העיקרית של חברי הקואופרטיב, אולם האפשרות להשיג הכנסה, מה שמותר בחקיקה הנוכחית, עשוי להשתנות תפקוד חברתיקואופרטיב כזה. כתוצאה מכך, הקואופרטיב עשוי להפוך דה פקטו לארגון שמטרתו להרוויח מעשיית עסקים. אנו מאמינים כי המטרה העיקרית של פעילות הקואופרטיב אינה צריכה להיות רווח, אלא סיפוק הצרכים החומריים והאחרים של חברי הקואופרטיב. הציטוט לעיל מראה גם את הרצון להסביר את האופי הבלתי יזמי של פעילות קואופרטיב הצרכנים בעזרת מכשיר לוגי פשוט - חלוקת המטרה של שחזור הרווח למטרה ראשונית (האופיינית כביכול ליזמים) ולאי- עיקרי (אופייני למבנים ללא מטרות רווח העוסקים בפעילות כלכלית). כתוצאה מכך, ישנה החלפה של מושגים: במקום המטרה של רווח, אנחנו עומדים מול המטרה העיקרית של רווח., ולגבי חברים חדשים בקואופרטיב, פעילות כאמור אינה קשורה בשום אופן להשתתפותם בפעילות הקואופרטיב. בינתיים, בכל העולם, חלוקת הרווחים הקואופרטיבים בין מניות החברים קשורה בתרומתם האישית לפעילות הקואופרטיב להשגת הכנסה כזו. מכאן, שהנורמה הקובעת את חלוקת הרווחים של ה-ZhNK בין מניות חבריו אינה קואופרטיב, אלא נורמה תאגידית כללית, האופיינית לחברות כלכליות הדדיות.

בפועל, ניתן לראות בבירור את רצונם של קואופרטיבים, תוך שמירה על היתרונות של WNCs, להרחיב הזדמנויות עסקיות מעבר למגבלות שנקבעו. אז, למשל, ZhNK "ראשון אובנינסקי" נקבע בנוסף באמנה שלה:

1. פעילות של משרדי תיווך;
2. הנהלת נדל"ן;
3. הכנה למכירת נדל"ן משלו למגורים;
4. מתן שירותי מתווך ברכישה, מכירה והשכרה של מקרקעין למגורים;
5. מתן שירותי מתווך בהערכת מקרקעין למגורים;
6. ניהול דיור (בנוסף לניהול נדל"ן);
7. פעילות בתחום השירותים המשפטיים;
8. ייעוץ בנושאים עסקיים וניהוליים;
9. מתן שירותי ביטוח;
10. בניית מבנים ומבנים;
11. התקנת ציוד הנדסי של מבנים ומבנים;
12. ייצור עבודות גמר;
13. מתן ערבויות משפטיות, כספיות ואחרות לחברי הקואופרטיב בתחום ההגנה על זכויותיהם ואינטרסים לגיטימיים בקשר לחברות בקואופרטיב.

לא נדרש מאמץ רב כדי להוכיח כי עבור חברת השקעות ובניה אוניברסלית שכזו עם תפקידים של מתווך, מבטח, ערב, יועץ משפטי וחברת ניהול בתים, התפקידים העיקריים לא יהיו המטרה הבלעדית, אלא אחת המטרות. של הפעילות, אולי אפילו לא העיקרית. 45 יש לומר שהעוסקים, וכנראה גם לא ממש חסרי עניין, מברכים על מגמות אלו ואף מנסים לגבש הצדקה משפטית להן: "על בסיס הפרקטיקה, כיום נוצרים שיתופיות בתחום יחסי הדיור לא רק כאזרחים בדיור, אבל גם למטרות אחרות (מסחריות). מבחינה משפטית, קואופרטיבים כאלה אינם מפרים את החוק "(לבדבה או. השתתפות ישויות משפטיות בקואופרטיב בתחום יחסי דיור // צדק רוסי. 2007. מס' 1). אפשר רק להצטער שאנשים כאלה לא מתביישים בתואר המשפטים שלהם. נראה שעד כה אף אחד מבתי הספר למשפטים ברוסיה לא מלמד כדי להצדיק את הפרקטיקה של הפרת החוק..

כמו כל ישות משפטית, לקואופרטיב, בהתאם לנוהל שנקבע, יש את הזכות לפתוח חשבונות בבנקים הממוקמים בשטח הפדרציה הרוסית (סעיף 6, סעיף 3 לחוק), כולל חשבון בנק נפרד עבור הראשי פעולות ה-ZhNK (סעיף 5, סעיף 16 לחוק).

האינדיבידואליזציה של קואופרטיב חיסכון לדיור במחזור אזרחי מתבצע באמצעות שמו, שעליו להכיל ציון מחייב כי מדובר בקואופרטיב לחיסכון בדיור, דהיינו. על צורתו הארגונית והמשפטית (סעיף 2, סעיף 3 לחוק).

על הקואופרטיב להיות בעל חותם עגול המכיל את שמו המלא ברוסית וציון מיקומו של הקואופרטיב. החותם של הקואופרטיב עשוי להכיל גם את שמו המסחרי בכל שפה של עמי הפדרציה הרוסית ו(או) שפה זרה. לקואופרטיב הזכות לקבל חותמות וטפסים עם שמו, סמל משלו ואמצעי אינדיבידואליזציה אחרים (חלק 8 לסעיף 3 לחוק).

הקואופרטיב אחראי להתחייבויותיו בכל רכושו. הקואופרטיב אינו אחראי להתחייבויות חבריו. לפיכך, חברי ה-ZhNK, להבדיל מחברי קואופרטיבים לייצור, אינם נושאים באחריות משנה להתחייבויות הקואופרטיב, אלא רק בסיכון להפסדים הכרוכים בפעילות הקואופרטיב, בגבולות חיסכון המניות שלהם. מבחינה זו אין הם שונים ממשתתפים בחברה בע"מ (סעיפים 4, 6 לחוק).

קואופרטיב חיסכון בדיורהינה איגוד בעלי מניות מרצון המעוניינים לרכוש נדל"ן, אך אין להם מספיק כספים ואינם מעוניינים לפנות לבנק לקבלת הלוואת משכנתא. במקרה זה, נדל"ן פירושו דירה או בניין מגורים: השתתפות ב-ZhNK אינה מאפשרת לרכוש חדר או מגרש לבנייה.

לפי שירות השווקים הפיננסיים הפדרלייש 73 אגודות כאלה בפדרציה הרוסית, שבע מהן ממוקמות בסנט פטרסבורג. עמותות מוסדרות 215 FZ "על אגודות חיסכון בדיור".בפרט קובע החוק חובת יצירת קרן מילואים. גודלו נקבע בנפרד, אך אינו יכול להיות פחות מ-1.5% מקרן הנאמנות. על חשבונה, במידת הצורך, מכוסים הפסדי הקואופרטיב, דבר המאפשר להבטיח את שלומם של כספים התורמים לו מבעלי המניות. בנוסף, הפעילות של קואופרטיבים כאלה מפוקחת באמצעות ביקורת שנתית הנערכת על ידי הבנק של רוסיה. כל ההחלטות המרכזיות בנוגע לפעילות ה-WNC מתקבלות על ידי האסיפה הכללית של חבריה, שבה לכולם יש זכויות שוות.

עקרון התפקוד של ZhNK

אגודות חיסכון בדיור ברוסיה הן למעשה עמותות המאפשרות לחבריהן לצבור מקדמה לרכישת נדל"ן, ולאחר מכן לספק את הסכום החסר לרכישת דירה כהלוואה. עקרון הפעולה שלהם מבוסס על השלבים הבאים:

• הגשת בקשה להתקבל. מגבלת הגיל התחתון לבעלי מניות היא 16 שנים. יחד עם זאת, כדי להצטרף ל-ZhNK באזור הנבחר, אין צורך ברישום קבוע בו: מספיקה אזרחות רוסית כדי שתוכל לרכוש נדל"ן על פי התוכנית המתוארת בכל מקום בפדרציה הרוסית. מידע על כל משתתפי ה- ZhNK מוזן במרשם המדינה. לאחר הזנת המידע, משלמים דמי כניסה ודמי חבר ומי שהגיש את הבקשה הופך לחבר מן המניין בעמותה.
• לאחר ההצטרפות, תקופת הצבירה מתחילה לשלם את המקדמה של עלות הדיור. הצבירה מתבצעת על ידי מתן תרומת מניות. כמו כן, ההשתתפות בקואופרטיב כרוכה בדמי חבר חודשיים. על פי סעיף 47 לחוק הפדרלי 215, איננו יכולים לדבר על סכום הנמוך מ-30% מערך המקרקעין. זהו אחד ההבדלים המרכזיים בין ZHNK למשכנתא: אם על מנת לקבל הלוואה מבנק יש צורך בסכום משמעותי השווה לגובה המקדמה, אז הקואופרטיב מאפשר לחסוך אותו. תכנית ביצוע התשלומים, בדיוק כמו גודל הכניסה ודמי החבר, נקבעת על ידי כל קואופרטיב בנפרד.
• לאחר שהמשתתף ביצע את מספר התשלומים הדרוש להבטחת המקדמה, הוא מקבל הזדמנות לרכוש דירה או בניין מגורים. יחד עם זאת, בכל ZHNK נשמר סדר מסוים של רכישת דיור, שנקבע על ידי האסיפה הכללית של החברים. כ-30% מערך הנדל"ן ZhNK מספק לחבריה גם מחסכונותיהם של חברים אחרים. השאר ניתן כהלוואה. יחד עם זאת, לפי חוק 215 "על אגודות חיסכון בדיור",הזכות לרכישת דיור מופיעה אצל בעל המניות לאחר שנתיים מיום כניסתה לפנקס. בתורו, התקופה למתן תשלומים תלויה בתקופה שבה נצבר התשלום הראשוני: זה יכול להיות יותר ממקסימום של פי 1.5. כך, למשל, אם בעל המניות חוסך את המקדמה במשך 3 שנים, ניתן להעניק לו את תוכנית התשלומים רק למשך 4.5 שנים.
• הדירה הנרכשת עד להחזר המלא של ההלוואה רשומה כרכוש ה-ZhNK. לאחר פירעונו, הדירה נרשמה מחדש כרכושו של בעל המניות, המקבל את הזכות להיפטר ממנה לפי שיקול דעתו.

יציאה מ-ZhNK

אגודות חיסכון בדיור, שניתן למצוא עליהן חוות דעת באינטרנט באותו אופן כמו חוות דעת של יזמים, הן איגוד אזרחים בהתנדבות. לכן במידת הצורך אפשר לעזוב קואופרטיב כזה. האלגוריתם ליציאה מה-ZhNK תלוי בשלב הספציפי של רכישת הנדל"ן שבו נמצאים המשתתפים בו.

• אם חבר ב-ZHNK בעת עזיבתו נמצא בשלב הצבירה, מוחזרת לו מלוא עלות ההפקדות למניות ששולמו על ידו, בעוד שדמי החברות והכניסה החודשיים אינם מתוגמלים.
• אם הנכס כבר נמצא בשימוש בעל המניות, אך הלוואתו לקואופרטיב לא מוחזרת במלואה, עומדות בפניו שתי אפשרויות אפשריות: להשאיר את ה-ZHNK עם שימור או אובדן הדירה. על מנת לשמור על הנכס ולאחר מכן להעבירו לבעל המניות, יהיה צורך להחזיר את סכום ההלוואה הנותר בתשלום בודד או באמצעות מתן הלוואה מסורתית. עוזב בעל המניות את הקואופרטיב ללא שמירת הנכס, יוחזר לו כל סכום הכסף שתרם, למעט דמי הכניסה והחבר, וכן הריבית שהקואופרטיב שומר לעצמו על חשבון שימוש בכספים הניתנים על ידה.

בנוסף, בעל מניות יכול לא רק לעזוב את הקואופרטיב, אלא גם למכור את השתתפותו בו, להעביר אותה.

לפיכך, אגודות חיסכון בדיור מהוות אלטרנטיבה למשכנתאות המאפשרות לרכוש נדל"ן בהיעדר אפשרות למקדמה גדולה. במקביל, הפעילות של כל ZhNK מתואמת על פי חוק, אשר מציג בו זמנית הגבלות מסוימות, למשל, חוסר האפשרות לרכוש מקרקעין מוקדם יותר משנתיים לאחר ההצטרפות לקואופרטיב. לכן, לפני שמחליטים להצטרף ל-ZHC, כדאי ללמוד את כל הניואנסים ולשקול את היתרונות והחסרונות.

זמן קריאה ≈ 5 דקות

עם כניסתן של תכניות משכנתא שונות, האפשרות לרכוש דירה באמצעות קואופרטיב לחיסכון בדיור (HSC) נמוגה ברקע ללא צדק. אבל עדיין, יש לשקול את זה במקרים מסוימים; כמו הזדמנויות אחרות להשיג דירה משלך, יש לזה יתרונות וחסרונות.

ZhNK הוא ארגון ללא מטרות רווח שגובה תרומת מניות לרכישת דיור.הפעילות של קואופרטיב כזה מוסדרת בחוק הפדרלי:

מספיק דרכון כדי להצטרף לקואופרטיב חיסכון. כאן, המשתתף אינו נדרש להיסטוריית אשראי אידיאלית, תעסוקה רשמית וחבילה גדולה של מסמכים לשיקול. העיקר הוא להעניק תרומות חודשיות למניות, שסכום זה נקבע מראש. כל החסכונות של בעלי המניות מנוהלים על ידי הקואופרטיב, ומתוכם משולמים:

1. בִּניָן;
2. לְתַקֵן;
3. ביטוח;
4. תוֹכֶן;
5. שירותים ציבוריים;
6. החזר הלוואות;
7. תשלום מיסים.

כאשר יותר ממחצית עלות הדירה משולמת על ידי הכספים המושקעים ומסתיימת תקופת החיסכון המוסכמת, מקבל חבר הקואופרטיב כסף מהקופה הכללית לרכישת ביתו. המחצית הנותרת של עלות הדירה משולמת תוך 10-15 שנים.

המאפיין העיקרי (וההבדל ממשכנתא) במקרה זה יהיה שעד שחבר הקואופרטיב ישלם את מלוא עלות הדיור שלו, הוא נשאר בבעלות ה-ZhNK. אפשרות קבלת משכנתא אטרקטיבית יותר בשל העובדה שהדירה הופכת מיד לרכוש הלווה, מוטלת שעבוד בלבד. לא משנה מה יקרה לבנק, לבעל הדירה, גם אם היא משועבדת, לא יהיו בעיות. יהיה רק ​​החלפת מלווה. קואופרטיב דיור הוא אופציה מסוכנת יותר, שכן מדובר במפעל, גם אם ללא מטרות רווח, שקשה יותר לשלוט בו על ידי המדינה.

במקרה של משבר כלכלי, הלווה שהנפיק משכנתא זוכה: תנאי הסכם ההלוואה חלים על כל התקופה הארוכה של הלוואת המשכנתא, נגבה תשלום חודשי קבוע, אשר על רקע עליית מחירים ו הפחת של הכסף, נראה קטן יחסית. ולחבר בקואופרטיב דיור, הכל לא כל כך ורוד - התרומות יכולות לגדול בשליש, קואופרטיבים מחשבים באופן עצמאי גודל נדרשתרומות מניות, שאמורות לפצות על העלויות של ZhNK.

יתרונות וחסרונות של ZhNK

היתרונות של קואופרטיב דיור בתרומת הסכום החד פעמי המינימלי (15,000 - 20,000 רובל מול 20% מעלות הדיור עם משכנתא), אין צורך באיסוף אישורים ומתן חבילה גדולה של מסמכים, ריביות נמוכות (5- 7% לשנה), למעשה, רכישת דירה היא למעשה לטווח ארוך.

אך על מנת לבטח את עצמכם מפני עלייה חזקה בתרומת המניות, תצטרכו ללמוד לעומק את סעיף ההסכם בדבר הצמדה למדד. גובה ההצמדה למדד אינו מוגבל בחוק, ולכן, בשל משך תכנית רכישת הדירה, עדיף לעמוד על מסגרת סבירה.

הסיכונים הכרוכים בהשתתפות בקואופרטיב דיור כוללים:

1. סכנת הרחקה מהקואופרטיב באסיפה הכללית
2. הפסדים בגבולות החיסכון במניות הקשורים בפעילות הקואופרטיב
3. הימצאות תשלומים שלא יובאו בחשבון בעלות הדירה העתידית: דמי כניסה, דמי חבר
4. אפשרות לפשיטת רגל של הקואופרטיב לפני התשלום הסופי של כל התרומות והעברת הבעלות בדירה לבעל המניות
5. במקרה של יציאה מוקדמת מהקואופרטיב, החזר ארוך של המקדמה, ניתן להטיל קנס על אי עמידה בתנאי החוזה

למרות כל הסיכונים, שיתופי דיור אמינים למדי, השליטה על העמידה במס הדיור מתבצעת על ידי הבנק המרכזי של הפדרציה הרוסית. בנוסף, הסיכון יכול להיחשב מוצדק בשל העובדה שהתעריף נמוך פי שניים מאשר על משכנתא, אך זה עובד רק במצב כלכלי יציב: אינפלציה נמוכה, מחירי נדל"ן נמוכים.

קואופרטיב חיסכון זוכה בחלק מהפרטים לא רק לפני הגשת בקשה לקבלת הלוואת משכנתא, אלא גם לפני קואופרטיב לבניית דיור, שכן אין לו את הסיכון הכרוך ב"בנייה לא גמורה". אם הקואופרטיב לדיור בונה או משקם בית לבעלי המניות, הרי שבעלי המניות של הקואופרטיב לדיור כבר עוסקים בנדל"ן מוגמר. (ראה מאמר "")

עד כמה משתלם להיות חבר ב-WNC?

דוגמא:נניח שעלות דירה היא 5,000,000 רובל, אם תקבלו הלוואת משכנתא ל-10 שנים ב-12% בשנה, בתשלום ראשוני של 1,000,000 רובל, נקבל תשלום יתר של 6,888,156 רובל.עלות הדירה, ש הוא, 1,750,000 רובל, הסכום הנותר משולם בהדרגה בשיעור של 5% לשנה, אנו מקבלים תשלום יתר של 886,819 רובל. גם אם תזכרו שהחישוב גס מאוד, ואינו לוקח בחשבון דמי כניסה וחברות שיתופיות (כמה עשרות אלפי רובלים), כמה מאפיינים של חישוב הריבית, התשלום היתר עדיין יהיה נמוך פי כמה מאשר עבור הלוואת משכנתא .

ניכר כי ZHNK מאפשרת לרכוש דיור בתנאים נוחים הרבה יותר, בהשוואה להלוואת משכנתא יקרה יותר. ZhNK, כארגון ללא מטרות רווח, מכוון לא להרוויח, אלא לתועלת ההדדית הפיננסית של בעלי המניות, לספק את הצורך שלהם לרכוש דיור. אין צורך בתעודות, ערבויות וערבויות. בנסיבות מסוימות (העסקה לא רשמית, היסטוריית אשראי שלילית), ההשתתפות ב-JNC היא למעשה הדרך היחידהלהשיג נכס משלך.

בעל המניות צריך להיות מוכן לעובדה שבשנתיים הראשונות, לפחות, אי אפשר יהיה לעבור לדירה שנרכשה דרך ה-ZhNK, והדיור יהפוך לנכס רק לאחר תשלום כל המניות. אין גם ביטוח ריסק, שאופייני להלוואות בנקאיות, שעבור חלקן אף יהווה יתרון, שכן לא יהיה "תשלום שלוש עשרה" על המשכנתא. אם כל זה מקובל, אז כדאי לתת עדיפות לקואופרטיב לחיסכון בדיור.

קואופרטיב חיסכון בדיור (HSC) נוצר לרכישת חדר, דירה או בית בודד, מוסך או חניה. בניגוד לקואופרטיב הדיור, אשר, ככלל, נוצר לבניית בית אחד, הקואופרטיב לדיור "עובד" עם בתים שונים, רוכשים דיור לבעלי המניות, הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. בנוסף, הוא עצמו יכול לפעול כיזם או משתתף בבנייה.

על פי חוק ZhNK, על בעל המניות לצבור תחילה את החלק המינימלי של התרומה (לפחות 30% מעלות הדיור), ולאחר מכן הקואופרטיב מוסיף עוד 30% לסכום זה מכספו, ועבור הנותרים. 40% לוקח הלוואה בנקאית לבעל המניות ומקצה לו דירה. אדם יכול מיד לעבור לגור בה, אך עד שיפרע במלואו את הקואופרטיב, הדירה תהיה בבעלות ה-ZhNK.

על מנת למנוע מ-ZhNK להסתבך בבנייה בשלב החפירה ולא להפנות את כל הכסף לבניית בית אחד, הגביל חוק מס' 215-F3 את השתתפות הקואופרטיב בבנייה חדשה. למטרות אלה, מותר להפנות לא יותר מ-30% מהכספים אם ה-ZhNK משתתף בבנייה חדשה כיזם או כבעל מניות.

אין יתרונות לקואופרטיבים לחיסכון בדיור, מלבד העובדה שהריבית נמוכה יותר מאשר למשכנתאות קלאסיות. עם זאת, הוכחת הכנסה אינה נדרשת כדי להצטרף ל-WNC. מספיק שאזרח יכתוב בקשה איזה סוג דירה ירצה לרכוש, ויתרום בזמן. כל שאר הבעיות נפתרות עבורו על ידי הקואופרטיב. מינוס: חבר קואופרטיב אינו הבעלים של הדיור עד ששולם במלואו.

קואופרטיב שיכון ובינוי

קואופרטיב לבניית דיור שייך למגזר הצרכני, שבו מתבצע תהליך בניית דיור בהפיכה הדרגתית להתאגדות בעלי בתים. תכנית זו הייתה קיימת הרבה לפני הבנייה המשותפת, היא נבדקה ועובדה על פי חוק. המהות של תכנית זו היא המטרה המיועדת של הכספים שהושקעו על ידי אזרחים. אזרח מצטרף לקואופרטיב ומתחיל לשלם עבור חלקו, עבורו מוזמנת דירה מסוימת.

רכישת נכס באמצעות השתתפות בקואופרטיב נותנת פחות עלויות תקורה. אלא שבמקרה זה הנכס הופך לרכוש הקואופרטיב וכתוצאה מכך מתעוררים קשיים ברישום משכונו.